Wenn es zu Vandalismusschäden vor und auf dem Grundstück kommt, behelfen sich einige Eigentümer und engagieren einen Wachschutz. Doch wer trägt die Kosten für einen solchen Wachschutz – der Vermieter, weil er hauptsächlich sein Eigentum schützen will, oder die Mieter, weil sie vor Belästigungen im Wohnumfeld geschützt werden wollen? Im folgenden Beitrag soll es darum gehen, unter welchen Voraussetzungen Wachschutzkosten auf die Mieter umgelegt werden können.

Mieter zahlen Miete und der Vermieter zahlt alles andere. Zur Miete gehören im Wohnraummietrecht auch die Betriebskosten. Im Gewerberaummietrecht können unter Umständen auch Instandhaltungs- oder Verwaltungskosten umgelegt werden.  

Wachschutzkosten = Betriebskosten? 

Kosten für den Wachschutz sind nach unserer Ansicht und der Ansicht der meisten Gerichte Betriebskosten, denn sie entstehen bei der Bewirtschaftung des Grundstücks laufend. Da sie aber im Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV nicht ausdrücklich genannt werden, fallen sie unter Ziffer 17 und sind sonstige Betriebskosten. Grundsätzlich bedarf es zur Umlage von sonstigen Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV einer ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag. Die Betriebskosten, die ausdrücklich in der § 2 BetrKV genannt sind, wie Grundsteuer, Hauswart, Wasser und Abwasser oder Heizung, können auf die Mieter umgelegt werden, auch ohne, dass sie einzeln genau benannt sind. Hier genügt es, wenn im Mietvertrag allgemein vereinbart ist, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Bei den sonstigen Betriebskosten ist dies – wie gesagt – anders. Zu diesen sonstigen Betriebskosten gehören die Wartung der Kinderspielgeräte oder die Dachrinnenreinigung aber auch die Inspektion von Trockenleitungen, die Wartung der Brandmeldeanlagen oder der Springbrunnen und eben auch Kosten des Concierge und des Wach- und Gebäudeschutzes.

Diese Kosten müssen also einerseits im Mietvertrag benannt werden, sind aber auch nur dann umlegbar, wenn sie erforderlich und wirtschaftlich sind. 

Wachschutz für Wohnhäuser 

Wenn Wachschutzkosten für ein Wohnhaus oder für Wohnungen auf die Mieter umgelegt werden sollen, prüfen die Gerichte immer auch die Erforderlichkeit dieser Wachschutzkosten. Es muss eine Gefährdung vorliegen, so OLG Celle (NZM 1999, 501). Das Landgericht Berlin ist der Meinung, dass der „Vormarsch der Clan-Kriminalität“ oder eine „gewisse Unsicherheit“ nicht ausreicht, um hier die Kosten umzulegen (Beschluss vom 8.7.2019, Az. 65 S 231/18). Etwas über das Ziel hinaus schießt aber das Landgericht Berlin, wenn auch Vandalismus-Schäden und abgelagerter Sperrmüll nicht ausreichen, um einen Wachschutz erforderlich zu machen. Die Vermeidung dieser Schäden sei ausschließlich im Interesse des Vermieters. 

Dies ist so nicht richtig. Vandalismusschäden beeinträchtigen den Mietgebrauch, die Verhinderung dieser Schäden kommt daher den Mietern zugute. Wilde Sperrmüllhaufen erhöhen die Brandgefahr, auch das ist nicht schön für Mieter, und die Beseitigung des Mülls kostet, denn dies müssen die Mieter bezahlen.  

Die Kosten für den Wachschutz sind umlegbar, wenn es Anhaltspunkte für eine konkrete Gefährdung gibt. Es brauchen noch keine Schäden eingetreten zu sein. 

Wenn Sie also einen Wachschutz engagieren und die Kosten auf die Mieter umlegen wollen, müssen Sie die konkrete Gefährdung nachweisen können. Wenn dann auch noch die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist, muss auch der Wohnraummieter die Wachschutzkosten bezahlen. 

Wachschutz für Gewerbeeinheiten 

Die Umlage von Wachschutzkosten in Gewerbeobjekten ist einfacher. Hier ist eher von einer Erforderlichkeit der Kosten für einen Wachschutz auszugehen. Aber auch hier besteht Konfliktpotenzial, wenn nämlich der oder die Mieter*innen auch noch einen eigenen – wesentlich kostengünstigeren – Wachschutz beauftragt hat. 

In einem aktuellen Fall des Kammergerichts mietete eine Ärztin eine Orthopädiepraxis in einem Ärztehaus. Im Mietvertrag war die Umlage der Kosten eines Wachschutzes vereinbart. Die Vermieterin hat diese Kosten auch abgerechnet. Auf die Mieterin entfielen jährlich Kosten von ca. 25 T€. Die Mieterin meint, die Klausel zur Übertragung sei intransparent und daher unwirksam. Für den durchschnittlichen Gewerbemieter seien die hohen Bewachungskosten bei Vertragsschluss gänzlich weder überschau- noch kalkulierbar gewesen. Ohnehin liege eine Bewachung rund um die Uhr nicht in ihrem Interesse, schließlich seien keine werthaltigen Dinge in ihrer Praxis und sie unterhalte zudem einen eigenen Wachschutz mit Alarmaufschaltung. Sie vertritt die Auffassung, Dritte von dem Ärztehaus fernzuhalten falle nicht in die Risikosphäre des Mieters. Die Vermieterin erklärt demgegenüber, im Jahr 2016 hätten sämtliche Mieter in Folge zahlreicher Einbrüche einstimmig einen effektiven Wachschutz rund um die Uhr gefordert. 

Das Kammergericht (Beschluss vom 02.05.2022 – 8 U 90/21) urteilte, dass die Mieterin die Wachschutzkosten tragen müsse. Der Schutz des Mieters vor überhöhnten Kosten gewährleiste das Wirtschaftlichkeitsgebot. Die Kosten stünden vorliegend nicht außer Verhältnis zum Nutzen, da die Einbruchsgefahr in den Arztpraxen des Objekts, welche mit wertvollen medizinischen Geräten (z.B. MRT) und EDV-Anlagen ausgestatten sind, genau wie bei der sich im Gebäude befindlichen Apotheke erheblich sei. Die Bewachung erfolge somit nicht gegen den Willen der Mieter.  

Auch sei die Höhe der Kosten nicht intransparent gewesen. Sowohl für einen durchschnittlichen Gewerbemieter wie auch für die Klägerin, die während der Vertragsverhandlungen anwaltlich unterstützt wurde, war ohne weiteres erkennbar, dass ein Wachschutz rund um die Uhr einen hohen Betrag ergeben würde.  

Wachschutz in Mischobjekten 

Wenn das Mietobjekt aber neben Gewerbeeinheiten auch Wohnungen hat, wer hat dann den Wachschutz zu bezahlen.

Das AG Neubrandenburg (Urteil vom 21.9.2018, Az. 102 C 22/18) hat hier in einem Einzelfall entschieden, dass die Wohnraummieter nicht bezahlen müssen, denn der Wachschutz sei durch die Vielzahl der vorhandenen Gewerbeeinheiten veranlasst. Damit müssten auch nur die Gewerbemieter die Wachschutzkosten bezahlen. 

Diese Entscheidung mag in dem genannten Einzelfall richtig gewesen sein, grundsätzlich lässt sich aber sagen, dass in jedem Einzelfall eben geprüft werden muss, wodurch der Wachschutz erforderlich ist und welche Gefährdungen vorliegen. Wenn eben auch die Wohnraummieter betroffen sind, dann sind auch sie an den Kosten zu beteiligen. Wenn der Wachschutz nur erforderlich ist, um den Juwelier im Haus zu schützen, dürfte das aber nicht der Fall sein. 

Fazit 

Wachschutzkosten sind umlegbar, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist und im Einzelfall eine konkrete Gefährdung des Mietobjekts vorliegt und verhindert werden soll.