In der vorletzten Woche ging es um niedrigere Temperaturen in Wohnungen, weil Energie eingespart werden soll. Heute soll es um das Gegenteil gehen: In Zeiten des Klimawandels und damit der immer wärmeren Sommer wollen immer mehr Eigentümer ihre Wohnungen mit Klimageräten ausstatten. Ob dies im Kampf gegen den Klimawandel sinnvoll ist, sei dahingestellt und interessiert in diesem Beitrag zum Wohnungseigentumsrecht auch nicht. Vielmehr soll es darum gehen, mit welcher Mehrheit ein Beschluss über den Einbau eines Klimageräts an der Außenfassade getroffen werden kann und muss.

Mit dem WEMOG, also nunmehr vor zwei Jahren, wurden die Abstimmungsmodalitäten über bauliche Maßnahmen reformiert. Grundsätzlich ist es so: 

Es gibt Erhaltungsmaßnahmen (ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung).

Eine Erhaltung ist aber auch: 

Diese werden mit einfacher Mehrheit beschlossen.

Daneben gibt es nur noch bauliche Veränderungen (alle Maßnahmen, die über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen). Auch diese werden mit einfacher Mehrheit beschlossen.

Weiter wird unterschieden zwischen Vornahmebeschlüssen (die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – GdWE – ist selbst Bauherr) und Gestattungsbeschlüssen (Die GdWE gestattet einem Eigentümer zu bauen und dieser ist dann Bauherr).

Eigentümer haben gegen die GdWE Anspruch auf einen solchen Gestattungsbeschluss, wenn eine privilegierte Maßnahme vorliegt oder wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind. Eine privilegierte Maßnahme liegt dann vor, wenn die Veränderung dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrischer Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz oder dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dient.

Selbstverständlich hat dies alles seine Grenzen. Diese sind erreicht, wenn das Objekt grundlegend umgestaltet wird oder einzelne Eigentümer unbillig benachteiligt werden. Werden solche Maßnahmen beschlossen, sind die Beschlüsse anfechtbar.

Das Amtsgericht Bremen hatte zu entscheiden, ob ein Beschluss, der es einem Eigentümer gestattet, ein Klimagerät an der Fassade anzubringen, ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Der Beschluss war mit 4 zu 2 Stimmen angenommen worden. Der Eigentümer mit den zwei Stimmen, focht die Entscheidung an. § 20 WEG war damit durchzuprüfen.

§ 20 Abs. 1 WEG: Der Einbau eines Klimageräts ist eine bauliche Veränderung, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann. Dieses Quorum war erreicht.

§ 20 Abs. 2 WEG: Eine privilegierte Maßnahme liegt nicht vor.

§ 20 Abs. 3 WEG: Gegebenenfalls ist die Wohnung der Nachbarn von Vibrationen oder Geräuschen betroffen, aber darauf kam es im entschiedenen Fall nicht an, da diese Eigentümer zugestimmt haben.

§ 20 Abs. 4 WEG: Nur dann, wenn die Anlage „grundlegend umgestaltet“ werden würde, wäre eine optische Veränderung von Belang und ein den Einbau eines Klimagerätes gestattender Beschluss könnte erfolgreich angefochten werden. Das Amtsgericht prüfte dies auch anhand der Eigenheiten der Wohnungseigentumsanlage und kam zu dem Ergebnis, dass das Klimagerät für einen „normalen“ Dritten kaum einsehbar war.

 

Auch eine unbillige Benachteiligung des Klägers, dessen Wohnungen im Erdgeschoss liegen, ist nicht gegeben, da das Klimagerät weit von den Wohnungen entfernt aufgestellt wird, so dass Lärmbelästigungen oder Vibrationen nicht zu befürchten sind. Das Durchbohren der Außenwand benachteilige alle Eigentümer gleichermaßen und daher nicht einen unbillig, so das Gericht.

Andere Entscheidungen zu diesem Thema kommen zu einem anderen Ergebnis, weil in den dortigen Fällen das Klimagerät eben doch deutlich von außen sichtbar war und nicht nur – wie hier – aus einem ungewöhnlichen Winkel.

Beschlüsse zu bauliche Veränderungen müssen sich an § 20 WEG messen lassen. Hier ist immer zu beachten, dass Ziel der WEG-Reform war, bauliche Maßnahmen zu erleichtern, so dass sich die Gebäude zeitgemäß entwickeln können. Ein moderner Gebäudebestand ist – im Hinblick auf den Klimawandel und unseren Kampf dagegen – ein großes Ziel.