Wer zahlt für die Küche?
Ein Thema ist ein Dauerbrenner in Webinaren und auch in unserer Rechtsberatung: Können Vermieter die Instandhaltung der mit vermieteten Einbauküche den Mietern auferlegen? Dieser Frage und etwaigen Lösungsmöglichkeiten widmet sich dieser Beitrag.
Zunächst hole ich zur Erklärung der Rechtslage etwas weiter aus: § 535 BGB regelt die Pflichten im Mietvertrag: Nach Abs. 2 muss der Mieter Miete zahlen, nach Abs. 1 muss der Vermieter die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand übergeben und erhalten. Die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters gehört daher zu den Kardinalspflichten. Die Überwälzung auf den Wohnraummieter ist daher grundsätzlich nicht zulässig, bei Gewerbemietern sieht dies anders aus. Bei der Frage der Zulässigkeit ist zudem zu unterscheiden zwischen allgemeinen Geschäftsbedingungen und individuellen Regelungen.
Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen immer dann vor, wenn eine Klausel vorformuliert ist und für eine Vielzahl (3) von Verträgen genutzt werden soll. Bei Verbraucherverträgen reicht die einmalige Verwendungsabsicht. Die meisten Wohnraummietverträge sind Verbraucherverträge, weil der Mieter ein Verbraucher und der Vermieter ein Unternehmer ist. Wenn eine AGB vorliegt, darf diese die andere Seite nicht unangemessen benachteiligen oder gegen ein gesetzliches Verbot oder ein gesetzliches Leitbild widersprechen oder nicht überraschend sein.
Einbauküche in einer Wohnung
Von dem oben genannten Grundsatz der Verteilung der Instandhaltungspflichten gibt es im Wohnraummietrecht nur eine Ausnahme und eine Einschränkung dieses Grundsatzes. Die Ausnahme sind die laufenden Schönheitsreparaturen. Nach überwiegender Ansicht können diesen im Mietvertrag – auch per AGB – auf die Mieter abgewälzt werden, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde.
Die Einschränkung des Grundsatzes ist Folgende: Eine Überwälzung der Kosten von Instandhaltungen und -setzungen im Rahmen von Formularmietverträgen ist grundsätzlich nur in Form der Kleinreparaturklauseln zulässig. Dabei kann jedoch nur die Kostentragung der Instandhaltung und Instandsetzung für Einrichtungsgegenstände, die dem ständigen Gebrauch – und Abnutzung – durch den Mieter unterliegen, wie z.B. Fenstergriffe oder Badezimmerarmaturen, auf den Mieter übertragen werden und auch das nur mit einer Kostengrenze von maximal ca. 120 € pro Einzelfall. Auch bei der Vereinbarung der Kleinreparaturklausel gilt aber, dass der Vermieter die Arbeiten ausführen muss. Er kann dann hinterher die Kosten vom Mieter ersetzt verlangen. Eine weitergehende Regelung ist unwirksam, denn sie weicht vom gesetzlichen Leitbild des § 535 BGB ab.
Eine Kleinreparaturklausel entspricht jedoch weder inhaltlich noch kostentechnisch dem oben genannten Ziel, der Übertragung der Instandhaltung und –setzung der Einbauküche auf den Mieter. Bliebe somit nur die Möglichkeit einer Individualvereinbarung. Das bedeutet, dass die Klausel ernsthaft zur Verhandlung gestellt werden und dem Mieter ein ernsthafter Verhandlungsspielraum eingeräumt werden muss, der auch bis hin zur Ablehnung reichen müsste. Im Zweifel muss der Vermieter im Streitfall beweisen können, dass die Klausel individuell ausgehandelt wurde. Gleichzeitig müsste die Klausel so gestaltet werden, dass daraus hervorgeht, dass der Mieter nicht unzulässig benachteiligt wurde. Das würde unserer Auffassung nach voraussetzen, dass sich die realistisch zu erwartenden Instandhaltungskosten und der ersparte Möblierungszuschlag in etwa ausgeglichen gegenüberstehen. Dabei dürfte es sich also nicht um eine alte Küche handeln, bei der demnächst mit erheblichen Instandhaltungen zu rechnen wäre.
Wir empfehlen, den ersparten Möblierungszuschlag in der Klausel auszuweisen. Dann weiß der Mieter, was er an Miete erspart und kann dies den möglichen Instandhaltungskosten entgegenhalten.
Diese Zuschläge werden nach dem Berliner oder dem Hamburger Modell berechnet. Dabei werden Anschaffungskosten, Abschreibung und Kapitalverzinsung berücksichtigt. Das Landgericht Berlin errechnet den Zeitwert der Möbel anhand einer Nutzungsdauer von 10 Jahren und dann linear. Eine Küche, die für 10.000 € angeschafft wurde, ist nach einem Jahr noch 9.000 € wert und nach 5 Jahren noch 5.000 €. Von diesem Zeitwert können monatlich 2% als Zuschlag vereinbart werden. Wenn also die Küche neu ist, beträgt der Zuschlag 200,00 €, nach 8 Jahren nur noch 40,00 €. Das führt zu der merkwürdigen Lösung, dass wenn wahrscheinlich Reparaturen fällig werden, der Zuschlag nur noch sehr gering ist.
Die Vereinbarung von Individualklauseln ist jedoch grundsätzlich mit einem gewissen Risiko verbunden. Denn Vermieter müssen beweisen, dass tatsächlich eine Verhandlung stattgefunden hat und der Mieter tatsächlich die Möglichkeit hatte, auf die Klausel Einfluss zu nehmen.
Alternativ könnte dem Mieter auch angeboten werden, die Küche gegen eine Abstandszahlung in sein Eigentum zu übernehmen. Dann wäre er zur Instandhaltung und Instandsetzung selbst verpflichtet, ohne dass der Vermieter ein Risiko trägt. Es könnte bei dieser Alternative weiter vereinbart werden, dass der Mieter bei Auszug die Küche in der Wohnung belassen darf und hierfür den Zeitwert als Ablösezahlung erhalten würde. Aber auch das obläge bei Auszug dann dem Wahlrecht des Mieters. Allerdings wäre er auch berechtigt, die Küche wegzuwerfen oder bei Auszug mitzunehmen. Die Wohnung wäre dann ohne Küche vermietet, was gegebenenfalls bei späteren Mieterhöhungen zu Einschränkungen führt.
Einbauküche in einer Gewerbeeinheit
Für Gewerbeeinheiten gilt etwas Anderes. Bei einem Gewerbemietverhältnis kann dem Mieter die Instandhaltung und –setzung innerhalb der Mietsache auch durch eine allgemeine Geschäftsbedingung auferlegt werden. Auch von diesem Grundsatz gibt es zwei Einschränkungen: Arbeiten an Dach und Fach können dem Mieter nicht auferlegt werden und es können nur an den Gegenständen Instandhaltungspflichten auferlegt werden, die praktisch neu sind. Der Mieter kann durch AGB nicht verpflichtet werden, bereits abgenutzte Sache instand zu halten. In diesem Fall wäre dann wieder eine Individualvereinbarung notwendig.
Erlauben Sie mir noch eine Anmerkung: Wenn eine Wohnung an ein Unternehmen vermietet wird, damit dort Mitarbeiter oder Auftragnehmer wohnen, liegt ein Geschäftsraummietvertrag vor. In diesem Fall können Vermieter die Instandhaltung und Instandsetzung der (neuen) Einbauküche dem Mieter auferlegen.
Fazit
Im Wohnraummietverhältnis gibt es fast keine Möglichkeit für Vermieter Einbauküchen mit zu vermieten, aber die Instandhaltungs- und -setzungsverpflichtung dem Mieter aufzuerlegen. Lediglich durch eine Individualvereinbarung ist dies überhaupt denkbar. Diese Möglichkeit ist allerdings praxisfern. Im Geschäftsraummietverhältnis ist dies einfacher möglich, aber auch hier ist darauf zu achten, wie abgenutzt die Küche bereits ist.
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