Widerruf von Mietverträgen?
Inzwischen schon fast 5 Jahre in Kraft, aber trotzdem im Mietrecht noch weitgehend unbekannt. Im Juni 2014 wurde der § 312 Abs. 4 BGB neu eingeführt.
Das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Abschluss eines Fernabsatzvertrages sowie bei Abschluss eines Vertrages über eine entgeltliche Leistung im Rahmen eines sog. Haustürgeschäfts sind schon lange bekannt. Haustürgeschäfte sind Geschäfte, die außerhalb von Geschäftsräumen, insbesondere in der Wohnung oder am Arbeitsplatz des Verbrauchers abgeschlossen werden. Fernabsatzgeschäfte sind alle Geschäfte, die unter Verwendung von Fernkommunikationsmedien (also auch per Brief) geschlossen werden.
Durch die Umsetzung der europäischen Verbraucherrechterichtlinie wurde der Anwendungsbereich für das Widerrufsrecht erheblich erweitert. Gemäß den §§ 312, 312b BGB besteht ein Widerrufsrecht des Verbrauchers nunmehr bei sämtlichen Verbraucherverträgen, die eine entgeltliche Leistung eines Unternehmers zum Gegenstand haben und die außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers oder unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln unter Nutzung eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems geschlossen wurden.
- 312 Abs. 4 BGB bezieht ausdrücklich Verträge über die Vermietung von Wohnraum ein.
Ein Verbrauchervertrag liegt immer dann vor, wenn eine natürliche Person eine Wohnung zum Wohnen anmietet und der Vermieter ein Unternehmer ist oder sich von einem Unternehmer (Hausverwaltung) vertreten lässt oder wenn er im Wettbewerb mit anderen planmäßig Leistungen gegen Entgelt anbietet (dies ist schon ab ca. 3-4 Wohnungen der Fall).
Grundsätzlich besteht bei allen Vereinbarungen zum Wohnraummietverhältnis zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher ein Widerrufsrecht, dies sind beispielsweise Abschluss eines Mietvertrags, Mieterwechsel, Mietänderung (außer nach § 558 BGB), Änderung von Umlagevereinbarungen, Aufhebungsverträge, Vereinbarungen anlässlich der Rückgabe und Modernisierungsvereinbarungen.
Beim Abschluss von Mietverträgen besteht ausnahmsweise kein Widerrufsrecht, wenn der Mieter die Wohnung vor Abschluss des Mietvertrages besichtigt hat. Bei Vermietung vom Reißbrett oder Besichtigung von Musterwohnungen liegt diese Ausnahme aber nicht vor. Diese Ausnahme-Bestimmung gilt auch nur für die Begründung des Wohnraum-Mietverhältnisses, und auch nur dann, wenn eine Besichtigung der Wohnung vorausgeht. Der BGH hat entschieden, dass dieses Widerrufsrecht nicht auf das förmliche Verfahren zur Mieterhöhung nach §§ 558 ff BGB anzuwenden ist (BGH, Urteil vom 17.10.2018, Az. VIII ZR 94/17).
Für andere spätere Vertragsänderungen der so zustande gekommenen Verträge, z. B. Abreden über Mieterhöhungen oder der Abschluss von Aufhebungsverträgen, ebenso für den Abschluss von Mietverträgen ohne vorausgehende Besichtigung besteht das Widerrufsrecht. Denn in allen diesen Fällen besteht ein berechtigtes Interesse des Mieters, Abreden zu widerrufen, die außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz zustande gekommen sind, so der Gesetzgeber.
Die Widerrufsfrist beträgt für außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Verträge und Fernabsatzverträge 14 Tage ab Vertragsabschluss, § 355 Abs. 2 BGB. Voraussetzung für den Beginn der Frist ist jedoch, dass der Unternehmer den Verbraucher ordnungsgemäß über die Bedingungen, die Fristen und das Verfahren für die Ausübung des Widerrufsrechts sowie das Muster-Widerrufsformular informiert hat. Ein derartiges Muster erhalten Sie hier. In unserem Shop finden Sie auch Muster für andere Widerrufsbelehrungen.
Wenn nicht belehrt wurde, verlängert sich die Frist für die Ausübung des Widerrufsrechts auf bis zu ein Jahr und 14 Tage seit dem Vertragsabschluss.
Die Belehrung kann auch nachgeholt werden, sie muss nicht zeitgleich mit dem Vertragsschluss erfolgen. Die Frist von 14 Tagen läuft dann ab der Belehrung.
Wenn ein Mieter eine Vereinbarung widerruft, sind alle Leistungen zurück zu gewähren. Das bedeutet aber, dass wenn ein Mieter einen Mietvertrag widerruft, er zwar sofort (innerhalb von zwei Wochen) ausziehen muss, er aber auch alle Mieten vom Vermieter zurückverlangen kann, so ist zumindest zu befürchten.
TIPP für die Praxis!
Wir empfehlen daher, bei allen Vereinbarungen, die außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters oder der Hausverwaltung geschlossen werden, den Mieter über den Widerruf zu belehren, es sei denn es handelt sich um den Mietvertragsschluss nach vorangegangener Besichtigung der konkreten Wohnung.
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Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Bildnachweis: Pixabay
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