Immer wieder wird an uns die Frage herangetragen, ob der Vermieter oder die GdWE eine Gefährdungsbeurteilung für Aufzugsanlagen machen muss. Googeln hilft hier nicht viel, denn die Antworten im Internet sind nicht eindeutig. Tatsächlich sind die Anbieter von Gefährdungsbeurteilungen der Ansicht, dass diese Pflicht auch Vermieter trifft. Auch der TÜV fragt bei seinen Prüfungen nach Gefährdungsbeurteilungen und verweist dann auch gern auf drohende Bußgelder. Der Gesetzeswortlaut gibt eine solche Pflicht aber nicht für alle Vermieter her. Dies haben wir zum Anlass genommen, dies noch einmal ausführlicher zur prüfen.

Die Gefährdungsbeurteilung ist in der Verordnung über Sicherheit und Gesundheitsschutz bei der Verwendung von Arbeitsmitteln (Betriebssicherheitsverordnung – BetrSichV) geregelt. Dies ist eine Verordnung aus dem Arbeitsschutzrecht und richtet sich an Arbeitgeber. Zu den Pflichten gehören die regelmäßige Inaugenscheinnahme und Funktionskontrolle, Gewährleistung der Begehbarkeit des Fahrschachts oder der Treibwerke, Prüfung der Haltegenauigkeit, Funktionsfähigkeit der Notrufanlage u.v.m. Dies muss vor der Inbetriebnahme der Aufzugsanlage passieren. Diese Pflichten sind in der TBRS 3121 (Technische Regeln für Betriebssicherheit) konkretisiert. Außerdem sind Hauptprüfungen (alle zwei Jahre) und Zwischenprüfungen durchzuführen. Die Erfüllung dieser Pflichten ist zu dokumentieren.

Personen, die überwachungspflichtige Anlagen zu gewerblichen oder wirtschaftlichen Zwecken verwenden, sind Arbeitgebern gleich. Das bedeutet zunächst, dass Vermieter die Pflichten aus der BetrSichV treffen, wenn es in dem Mietshaus einen Aufzug gibt (§ 1 Abs. 1 BetrSichV). Allerdings trifft dies nicht für die konkrete Pflicht zur Gefährdungsbeurteilung zu. Die Pflicht zur Gefährdungsbeurteilung von Aufzugsanlagen trifft nur Arbeitgeber, die auch Arbeitnehmer oder arbeitnehmerähnliche Personen beschäftigen (§ 3 Abs. 1 S. 3 BetrSichV). 

Ist das ein Redaktionsversehen? Nein, denn in der Gesetzesbegründung heißt es:

„Für Aufzugsanlagen, die von Unternehmern ohne Beschäftigte verwendet werden, kann eine Gefährdungsbeurteilung nicht gefordert werden, weil das Arbeitsschutzgesetz nicht gilt und § 34 ProdSG eine Gefährdungsbeurteilung bei überwachungsbedürftigen Anlagen nicht ausdrücklich vorsieht.“ Microsoft Word - 0400-14 (bundestag.de).

Das bedeutet, Vermieter oder auch Wohnungseigentümergemeinschaften müssen nur dann eine Gefährdungsbeurteilung durchführen, wenn sie Arbeitnehmer oder arbeitnehmerähnliche Personen haben, die die Aufzugsanlage als Arbeitsmittel benutzen (z.B. der angestellte Hauswart muss die Müllcontainer aus dem Keller mittels des Aufzugs hochfahren). Unseres Erachtens sind Angestellte von Subunternehmern oder Dienstleistern keine arbeitnehmerähnlichen Personen des Vermieters. Vereinzelt wird in der juristischen Literatur angenommen, dass Mitarbeiter der Verwaltung bei Wohnungseigentümergemeinschaften solche Arbeitnehmer sind. Rechtsprechung dazu gibt es noch nicht.

Die Kosten der Gefährdungsbeurteilung sind einmalige Kosten und daher keine Betriebskosten. Sie sind nicht umlegbar im Wohnraummietverhältnis. Im Geschäftsraummietverhältnis käme eine Umlage dann in Betracht, wenn die Parteien dies ausdrücklich vereinbart haben, da die Gefährdungsbeurteilung aber vor der Verwendung durchgeführt werden muss – also auch vor der Vermietung – kommt das auch nicht wirklich in Betracht.

 

Bei der GdWE sind die Kosten nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel zu verteilen.

Dies bedeutet nicht, dass den Vermieter bzw. die GdWE keine Pflichten treffen. Die Verkehrssicherungspflichten hinsichtlich des Aufzugs oder auch die Pflicht zur TÜV-Prüfung treffen die Betreiber der Aufzugsanlage unabhängig von der Gefährdungsbeurteilung.

Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften müssen unseres Erachtens nur dann eine Gefährdungsbeurteilung durchführen, wenn sie Arbeitnehmer (oder arbeitnehmerähnliche Personen) beschäftigen, die den Aufzug als Arbeitsmittel benutzen.