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Verwalterzertifizierung - Wie lange dürfen wir noch verwalten?
05. Oktober, 2022
Die Frist zur Einführung des zertifizierten Verwalters wird um ein Jahr bis zum 1. Dezember 2023 verschoben. Dies hat der Gesetzgeber beschlossen und damit etwas den Zeitdruck für Schulungen und Prüfungen zum zertifizierten Verwalter genommen. Wir möchten diesen Beitrag nutzen, um noch einmal kurz auf den zertifizierten Verwalter und dessen Hintergründe einzugehen.
Die Diskussionen zur WEG-Reform nahmen viel Zeit in Anspruch. Zum 1. Dezember 2020 trat das WEMOG, das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz in Kraft. Eine der Neuerung ist die Einführung des zertifizierten Verwalters. Damit sollen Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften geschützt werden. Doch warum ist dies nötig?
Warum brauchen wir einen zertifizierten Verwalter?
Das Wohnungseigentumsrecht und damit auch die Verwaltung einer Eigentumswohnung werden immer komplexer. Hinzukommen auch immer höhere technische Standards. Verwalter haben eine große Verantwortung, denn sie verwalten fremdes Vermögen und müssen dabei diese Komplexität beachten. Ziel des Gesetzes ist es nun, dass Wohnungseigentümer berechtigt sein sollen, die Verwaltung ihres Vermögens auf sach- und fachkundige Personen zu übertragen.
Seit dem 1.12.2020 gibt es den § 26a WEG, dort ist der zertifizierte Verwalter als jemand definiert, der vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Die WEG-Reform hat zudem mit § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG den Zertifizierten Verwalter als Bestandteil einer ordnungsgemäßen Verwaltung eingeführt. Jeder Eigentümer hat damit grundsätzlich das Recht, die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zu verlangen.
Die Frage der Zertifizierung wird daher erst relevant, wenn ein Eigentümer dies verlangt – bei einer Wieder- oder Neubestellung.
Wer muss sich zertifizieren lassen?
Nicht jede Person, die jetzt bereits verwaltet, muss sich zertifizieren lassen. Dem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind:
- Volljuristen
- Immobilienfachwirte
- Immobilienkaufleute
- Kaufleute in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
- Absolventen eines Hochschulstudiums mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt
Wenn ein Verwalter nicht eine Einzelperson ist, sondern ein Verwaltungsunternehmen gilt Folgendes:
In Unternehmen, die als Einzelkaufmann zu qualifizieren sind, braucht nur der Chef, sprich der Einzelkaufmann bzw. die Einzelkauffrau, zertifiziert zu sein oder z.B. Immobilienkaufmann/-frau. Auf die Angestellten kommt es dann nicht mehr an, diese brauchen sich nicht zertifizieren zu lassen.
In anderen Unternehmen muss geprüft werden. ob eine Person unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut ist. Da sollen Personen sein, die Eigentümerversammlungen leiten oder außerhalb dieser Versammlungen Entscheidungen treffen. Diese müssen alle zertifiziert oder gleichgestellt sein.
Welche Ausnahmen gibt es?
Den Anspruch auf den zertifizierten Verwalter gibt es nicht, wenn:
- eine kleine Gemeinschaft mit 8 oder weniger Einheiten gegeben ist und
- ein Wohnungseigentümer der Verwalter ist
Diese beiden Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen also nur, wenn beide Voraussetzungen vorliegen, besteht diese Ausnahme.
Es gibt dann noch eine Gegenausnahme: Wenn hier ein Drittel der Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt, muss dieser auch bestellt werden (Beispiel: die Gemeinschaft besteht aus A, B, C, D, E und F. A verwaltet diese Gemeinschaft und ist nicht zertifiziert. A kann wieder bestellt werden, wenn keiner oder nur einer der anderen die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt. Wollen aber B und F lieber einen zertifizierten Verwalter und verlangen dies, kann A nicht wiederbestellt werden. Wenn C, D und E dies aber trotzdem tun, kann dieser Beschluss angefochten werden und wird dann aufgehoben.)
Wie kann sich ein Verwalter zertifizieren lassen?
Die Zertifizierung läuft über eine Prüfung bei der IHK. Dazu wurde am 17.12.2021 eine Rechtsverordnung erlassen, die hier die Einzelheiten regelt. Bislang gibt es keinen einheitlichen Rahmenplan und keine einheitlichen Prüfungsaufgaben.
Die Prüfung besteht aus einem schriftlichen (mindestens 90 Minuten) und einem mündlichen (mindestens 15 Minuten) Teil. Die Teilnahme am mündlichen Teil der Prüfung setzt das Bestehen des schriftlichen Teils voraus. Der schriftliche Teil der Prüfung umfasst die Themenbereiche rechtliche, kaufmännische und technische Grundlagen sowie die Grundlagen der Immobilienwirtschaft. Die Aufgabenstellung wird wahrscheinlich in einem Multiple-Choice-Verfahren erfolgen. Die Leistung wird dabei mit „bestanden“ oder „nicht bestanden“ bewertet. Die Prüfung kann beliebig oft wiederholt werden.
Welche Kosten hier auf die Verwalter zukommen ist noch offen. Neben den Prüfungsgebühren werden hier auch Kosten für Vorbereitungskurse anfallen.
Was ist nun neu?
§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG sollte bereits ab 1.12.2022 anwendbar sein. Allerdings gibt es noch keine zertifizierten Verwalter, es haben noch keine Prüfungen stattgefunden. Daher wurde diese Frist nun verlängert.
Der Bundestag hat am 21.9.2022, Drucksache 20/3584, eine Beschlussempfehlung und den Bericht des Rechtsausschusses veröffentlicht. In Art. 7 „Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes“ heißt es:
„In § 48 Absatz 4 Satz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Januar 2021 […] wird die Angabe „1. Dezember 2022“ durch die Angabe „1. Dezember 2023“ ersetzt"
In der Begründung der Beschlussempfehlung wird auf den Deutschen Industrie- und Handelskammertag sowie auf den Verband der Immobilienverwalter Deutschlands hingewiesen, die darauf aufmerksam gemacht hatten, „dass bei Beibehaltung der bisherigen Frist mit erheblichen Engpässen bei der Zertifizierung der Verwalter zu rechnen ist und es nicht möglich erscheint, alle Verwalter, die die Prüfung ablegen wollen, bis zum 1. Dezember 2022 zu prüfen.“
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