Die Frage nach den Kosten der Verwaltung birgt in Wohnungseigentümergemeinschaften viel Streitpotential. Gerade nach der WEG-Reform ist wieder Schwung in die Diskussion von angemessenen Gebühren gekommen. Das Amtsgericht Tettnang hat kürzlich entschieden, dass eine Verwaltergebühr von 69,20 €/Einheit angemessen sein kann.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft, um die es in dem Rechtsstreit ging, besteht aus den Eigentümern von vier Wohnungen, wobei eine Eigentümerin – die Klägerin in diesem Verfahren – zwei Wohnungen besitzt. Es ist vereinbart, dass jedes Wohnungseigentum eine Stimme hat. Ein Verwalter hatte 2019 sein Amt niedergelegt, die nächste Verwalterin hat bereits zum 30.9.2020 gekündigt. Ein Beschluss über eine neue Bestellung eines Verwalters kam nicht zustande, weil die Eigentümer zweier Wohnungen einen Verwalter für unnötig halten. Die Klägerin begehrte die Verwalterbestellung, weil sie in der vorherrschenden Pattsituation einen Verwalter für notwendig erachtete. Dem ist das AG Tettnang (Urteil vom 22.3.2021, Az. 1 C 880/20) gefolgt.

Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Erhebung der Beschlussersetzungsklage bestehe schon deswegen, weil es den Wohnungseigentümern nicht gelinge, sich auf eine Person zu einigen, die eine Beschlussfassung über eine neue Verwaltung herbeiführen könne. Das Gericht führt weiter aus, warum in dem hier vorliegenden Fall eine Verwalterbestellung durch Beschlussersetzung notwendig ist, um den Anspruch der Klägerin auf ordnungsgemäße Verwaltung zu erfüllen.

In dem Verfahren war zwischen den Parteien insbesondere strittig, ob die Verwaltergebühr als Festgebühr von 69,20 €/ Einheit und Monat zuzüglich Umsatzsteuer überzogen ist. Für die variablen Vergütungsbestandteile waren Stundensätze von 18,00 € für Auszubildende bis 75,00 € für den Geschäftsführer (jeweils zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer) vorgesehen. Das Gericht hält die vorgesehene Vergütung im Hinblick auf den erhöhten Verwaltungsaufwand für angemessen.

Ob eine Verwaltervergütung von 25 €/Einheit und Monat oder aber von 70 €/Einheit und Monat angemessen ist, kann nicht allgemein beantwortet werden.

In seinem Urteil vom 5.7.2019 (V ZR 278/17) betont BGH betont das Gebot der Wirtschaftlichkeit. „Dieses Gebot ist nicht schon verletzt, wenn die vorgesehene Verwaltervergütung über den üblichen Sätzen liegt. Eine deutliche Überschreitung der üblichen Verwaltervergütung wird den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung regelmäßig indessen nur dann entsprechen, wenn sie auf Sachgründen beruht, deren Gewicht den Umfang der Überschreitung rechtfertigt.“ Diese deutliche Überschreitung wird wohl erst ab einer Abweichung von mehr als 10% anzunehmen sein. Aber auch dann sind eben – wie auch im Fall des AG Tettnang – die besonderen Gründe für höhere Sätze zu berücksichtigen.

Diese Grundsätze gelten sowohl für die Fest- als auch für die variable Vergütung, auch eine Vergütung im Baukastensystem ist zulässig. Bei letzterer muss aber der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein. Bei der Frage der Einhaltung des Gebots der Wirtschaftlichkeit ist dann auch die Gesamtvergütung zu berücksichtigen, nicht allein die einzelnen Vergütungsbestandteile (LG Köln, Urteil vom 10.9.2020, Az. 29 S 263/19).

Fazit

Auch eine Vergütung von mehr als dem Doppelten der „üblichen Gebühren“ kann gerechtfertigt sein, wenn besondere Umstände bei der Verwaltung hinzukommen. Unsere Aufforderung an die Verwalter lautet: Haben Sie Mut bei der Kalkulation und kalkulieren Sie offen, so dass auch Ihr Gegenüber die Preise versteht!

Weitere Hinweise zur Optimierung der Verwaltervergütung erhalten Sie in unserem Webinar: Die Verwaltervergütung nach der WEG-Reform: Neue Potentiale entdecken – LEWENTO Akademie

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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