Die Abnahme findet am letzten Tag des Mietverhältnisses statt und zwar in der Mieteinheit. Fällt der erste Tag auf einen Feiertag, zum Beispiel in diesem Jahr, der 30.4., findet die Übergabe am nächsten Werktag (außer Samstag), also zum Beispiel in diesem Jahr 2023 am 2. Mai statt. Bei der Rückgabe bzw. Abnahme wird meist ein Abnahmeprotokoll gefertigt.

Sinn des Abnahmeprotokolls ist:

- Feststellung des Zustands der Mietsache zum Zeitpunkt der Rückgabe

- Feststellung der Anzahl der übergebenen Schlüssel

- Feststellung der Zählerstände

- Feststellung der Anzahl der übergebenen Einrichtungsgegenstände

Wenn Sie unsere Beiträge regelmäßig lesen, wird Ihnen das vielleicht bekannt vorkommen, denn genau dies habe ich bereits vor einer Woche zum Übergabeprotokoll geschrieben. Aber tatsächlich ist es genauso. Übergabe- und Abnahmeprotokoll sind im Optimalfall praktisch spiegelbildlich.

Auch im Abnahmeprotokoll wird der tatsächliche Zustand, also die IST-Beschaffenheit festgehalten, denn zunächst ist das Protokoll einfach ein Besichtigungsbericht. Beide Parteien also Mieter und Vermieter halten hier den Zustand fest. Das sagt zunächst noch nichts darüber aus, ob der Mieter noch Arbeiten ausführen soll.

Die Mieteinheit muss besenrein und geräumt zurückgegeben werden. Das bedeutet, der Mieter ist verpflichtet, alle Schlüssel herauszugeben. Zum Zeitpunkt der Rückgabe muss die Mieteinheit leer sein, es dürfen keine Gegenstände des Mieters mehr vorhanden sein. Die Einheit muss ausgefegt / gesaugt sein. Außerdem ist der Mieter verpflichtet, seine Einbauten zu entfernen und gegebenenfalls fällige Schönheitsreparaturen zu übernehmen.

Ansprüche auf Rückbau, Schönheitsreparatur und Reinigung hängen aber auch davon ab, was genau zwischen Vermieter und Mieter im Mietvertrag oder einem Aufhebungsvertrag vereinbart wurde. 

Sinnvoll ist es, wenn bereits vor der Abnahme geklärt wird, welche Ansprüche zumindest theoretisch bestehen. Wir empfehlen hier zu Vorbereitung auf die Abnahme eine Prüfung der Mieterakte, insbesondere des Mietvertrags und etwaiger Nachträge, des Übergabeprotokolls, etwaiger Modernisierungsankündigungen und aller sonstigen Vereinbarungen im Mietvertrag. 

Wenn der Vermieter auf alle Ansprüche (Rückbau, Schönheitsreparatur usw.) verzichtet hat oder die entsprechenden Vereinbarungen unwirksam sind, braucht der Besichtigungsbericht nicht ganz so ausführlich auszufallen. 

Wenn die Rückgabe ordnungsgemäß ist und der Mieter nichts mehr herausräumen, entfernen oder renovieren muss, sollte über die Kaution zeitnah abgerechnet werden. Dabei sind aber auch die noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen zu berücksichtigen.

Wenn die Rückgabe nicht ordnungsgemäß war und noch Ansprüche gegen den Mieter geltend gemacht werden sollen, ist dieser aufzufordern, diese Arbeiten auszuführen. Dies kann zwar auch mündlich bei der Rückgabe erfolgen. Wir empfehlen aber ganz eindeutig, diese Aufforderung in Textform (Brief, E-Mail, Fax je nachdem, wie Sie mit dem Mieter kommunizieren) zu machen. Dann kann die Aufforderung eben auch bewiesen werden. Wenn Sie hier Schwierigkeiten befürchten, etwa, weil der Mieter nie Briefe von Ihnen erhält, weil die Post diese regelmäßig verliert, sollten Sie das Schreiben per Einwurfeinschreiben versenden.

Diese Aufforderung ist mit einer angemessenen Fristsetzung zu versehen (so ungefähr 14 Tage). Wenn dann immer noch nichts passiert ist, können Sie die Arbeiten beauftragen und bei Mieter Schadensersatz geltend machen.

ACHTUNG: Diese Ansprüche verjähren in sechs Monaten nach der Rückgabe der Mietsache.

Eine Aufforderung muss es nicht geben, wenn der Mieter ausdrücklich und eindeutig die Maßnahmen verweigert hat (dies ist zu dokumentieren!) oder wenn die vorhandenen Schäden aus Sachbeschädigungen herrühren. Im Zweifel empfehlen wir aber die Aufforderung zu formulieren und an den Mieter zu übersenden. 

Wenn beide Parteien zusammen ein Protokoll erstellen, dann stellt dieses Protokoll ein Schuldanerkenntnis dar. Das bedeutet, dass Mängel, die nicht aufgeführt sind, nicht da sind. Der Vermieter kann dann nicht für weitere nicht aufgeführte Mängel Ansprüche gegen den Mieter geltend machen. Auch davon gibt es selbstverständlich Ausnahmen: Die Beseitigung versteckter Mängel kann weiterhin noch geltend gemacht werden.

Wenn Mieter und Vermieter das Protokoll unterschreiben, sind also beide grundsätzlich daran gebunden.

Es muss aber niemand unterschreiben. Keine der Parteien hat gegen die andere einen Anspruch auf Fertigung eines Protokolls. Wenn der Mieter also nicht unterschreiben will, bekommt er auch kein Protokoll. Mieter haben aber Ansprüche auf Quittierung der Schlüsselrückgabe und der Zählerwerte. 

Eine alltägliche Situation bei der Rückgabe der Mieteinheit ist aber die: Die Wohnung ist im Großen und Ganzen in Ordnung, es sind aber noch Gardinenstangen vorhanden und die Küche müsste gestrichen werden. Mieter und Vermieter einigen sich darauf, dass der Vermieter dies macht und einen Teilbetrag der Kaution darauf verrechnet. Geht das? Was ist zu beachten?

Zuerst die gute Nachricht: Eine solche Vereinbarung kann wirksam getroffen werden. Aber – und schon kommt die schlechte Nachricht – dies ist ein sogenanntes Haustürgeschäft. Dieses unterliegt in Wohnraummietverhältnissen in der Regel einem Widerrufsrecht (§§ 312, 355 ff BGB). Der Mieter kann das also widerrufen und zwar binnen einer kurzen Frist von zwei Wochen.

Und jetzt die noch schlechtere Nachricht: Diese kurze Widerrufsfrist besteht nur dann, wenn der Mieter über die Widerrufsmöglichkeit belehrt wurde. Ansonsten beträgt die ein Jahr und 14 Tage. Wenn der Mieter dann aber nach sieben Monaten widerruft, sind die Ansprüche des Vermieters verjährt. 

Wir empfehlen daher für den Fall einer solchen Vereinbarung, über die Widerrufsmöglichkeit zu belehren – entweder direkt im Abnahmeprotokoll oder nachträglich per Brief. Dies Frist läuft dann ab Erhalt der Widerrufsbelehrung.

Notieren Sie im Protokoll genau, wie die Einheit aussieht und welche Arbeiten der Mieter noch ausführen muss. Belehren Sie für den Fall einer Vereinbarung im Wohnraummietverhältnis über die Widerrufsmöglichkeit.