Der Bundesgerichtshof hat mit seinem aktuellen Urteil eine wichtige Frage im Wohnungseigentumsrecht geklärt: Müssen vor der Beauftragung von Rechtsanwälten oder Gutachtern durch die Wohnungseigentümergemeinschaft zwingend Vergleichsangebote eingeholt werden?

Im entschiedenen Fall hatte eine Verwalterin ohne vorherigen Beschluss mehrere Sachverständige und eine Kanzlei beauftragt, um drohende Verjährung von Baumängelansprüchen zu verhindern. Die beauftragte Kanzlei ist auf das Bauträgerecht spezialisiert und arbeitet nach Stundenhonoraren (300 €/Std. für Anwälte, 150 €/Std. für Sekretariat). Die Eigentümer genehmigten dies später durch einen Mehrheitsbeschluss. Eine Eigentümerin focht die Beschlüsse an – unter anderem wegen fehlender Alternativangebote.

Im Wohnungseigentumsrecht wird häufig empfohlen, mindestens drei Angebote einzuholen, insbesondere wenn es um die Vergabe von Aufträgen für Sanierungs- oder Baumaßnahmen oder die Bestellung eines Verwalters geht. Der Grund dafür ist, dass den Wohnungseigentümern eine fundierte Entscheidungsgrundlage geboten werden soll. Durch den Vergleich mehrerer Angebote können Leistungen und Preise besser abgewogen werden, was zu einer sachgerechteren und wirtschaftlicheren Entscheidung führt.

Dies ist besonders wichtig, um Transparenz und Fairness bei der Vergabe von Aufträgen zu gewährleisten und um sicherzustellen, dass die Eigentümergemeinschaft das beste Angebot erhält. Bei der Bestellung eines neuen Verwalters müssen im Grundsatz ebenfalls mehrere Angebote eingeholt werden, um eine fundierte Auswahl treffen zu können.

Und nun die Überraschung: Die Autorin hörte auf einer Tagung gut zu, als die Vorsitzende Richterin des V. Zivilsenats, Dr. Brückner, dieses Urteil vorstellte. Sie erklärte, dass der BGH bisher keine drei Angebote gefordert habe. Dies sei nur Rechtsprechung der Instanzen. Dann ist das Märchen von den drei Angeboten tatsächlich ein Märchen?

Nicht ganz. Die oben genannten Grundsätze gelten selbstverständlich. Die Eigentümer brauchen eine Entscheidungsgrundlage und zum anderen soll die Minderheit geschützt werden. Dennoch dürfte nach dieser Aussage gelten, dass „drei Angebote“ keine Bedingung für einen ordnungsgemäßen Beschluss sind.

Schon bisher waren folgende Ausnahmen anerkannt:

- Bagatellmaßnahme (5% des Wirtschaftsplans)

- Vorangegangene Aufträge an diesen Dienstleister

- Dringlichkeit der Maßnahme

- Prüfung des Angebots durch einen unabhängigen Experten

- Nur einzelne Anbieter in der Region

- Erfolgloses Bemühen um mehrere (5 bis 10) Angebote

 

Der BGH stellte klar: Vergleichsangebote sind nicht erforderlich, wenn es um die Beauftragung von Anwälten oder Gutachtern geht. Das Einholen mehrerer Angebote biete keinen entscheidenden Mehrwert für die Eigentümer. Für Beauftragungen nach dem RVG (gesetzliche Gebühren nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz) war das schon vorstellbar. Nach dem Urteil des BGH gilt dies auch bei Stundenhonoraren. In beiden Fällen seien die Gesamtkosten nicht absehbar, da diese Gesamtkosten stark vom Verfahrensverlauf abhängen.

Zudem lasse sich die Qualität anwaltlicher Leistungen nicht objektiv vergleichen – Vertrauen und Fachkompetenz seien entscheidend. Dies lasse sich aber bei einem Angebotsvergleich nicht darstellen. Hinzu komme, dass der Rechtsanwalt keinen Erfolg schulde (im Gegensatz zum Handwerker), sondern eine Dienstleistung.

Die Entscheidung stärkt die Handlungsfähigkeit von Verwaltern und Eigentümergemeinschaften. Die Einholung von Vergleichsangeboten ist nicht zwingend, wenn sie keinen echten Erkenntnisgewinn bringt.

Aber das Urteil wird auch bereits kritisiert. Zum einen seien Stundensätze vergleichbar und zum anderen auch die Anzahl bzw. das Ob von Fachanwaltschaften aber auch das Renommee und nicht zuletzt die Qualifikation und Zusatzqualifikation. Diesem Einwand vermag ich nicht zu folgen (auch wenn wir aktuell zu geringeren Stundensätzen mit sieben Fachanwält*innen arbeiten). Ein Fachanwaltstitel zeigt eine Qualifikation, aber das bedeutet nicht, dass ein Anwalt ohne entsprechenden Titel nicht ebenso qualifiziert ist. Insbesondere Kollegen, die ausschließlich Wohnungseigentumsrecht machen, werden kaum den Titel Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht tragen. Und was Renommee sein soll, erschließt sich nicht. Wie sollen gerade kleinere Hausverwalter dies ermitteln und den Eigentümern weitertragen. Schlechte Bewertungen bei Google sind auch kein Kriterium, denn oftmals werden Rechtsanwälte von ihren Gegnern bewertet. Ich kann mich daher dem BGH-Urteil nur anschließen, bei der Beauftragung von Anwälten geht es um Vertrauen. Dennoch ist es nicht zu empfehlen, einen Fachanwalt für Verwaltungsrecht mit einer Verteidigung gegen eine Anfechtungsklage zu beauftragen.

Wenn Verwalter Anwälte ohne vorherigen Beschluss beauftragen – etwa, weil Frist laufen – brauchen sie keine Vergleichsangebote, ebenso wenig, wenn dies dann später genehmigt wird.

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH