§ 126 BGB definiert die Schriftform. Diese ist eingehalten, wenn die Urkunde vom Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichen unterzeichnet wird. Kurz gesagt: Die Erklärung ist auf einem Blatt Papier und unter der Erklärung hat jemand mit einem Stift oder sonstigem Schreibgerät unterschrieben.

Die Textform demgegenüber bedarf keiner Unterschrift (§ 126b BGB). Es muss hier eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger gegeben, in der die Person des Erklärenden genannt ist. Die juristische Definition von dauerhaften Datenträger erspare ich Ihnen. In der Praxis ist die Textform eingehalten durch (nicht mehr übliche) Telefaxe aber auch durch E-Mails, SMS oder Messengerdienste wie WhatsApp.

Es gibt keine Formvorschriften für Mietverträge. Es gibt aber den § 550 BGB. Dort heißt es in Satz 1: Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. § 550 ist unverändert; die Norm betrifft (schon immer) das Wohnraummietrecht und das bleibt auch so. § 578 BGB regelt die Anwendung des § 550 BGB im Gewerberaummietrecht. Diese Norm ist nun geändert. Dort steht heute folgender Satz: § 550 ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt.

Eine Übergangsregelung gesagt, dass dies für Mietverträge aus dem Jahr 2024 und früher erst ab dem 1.1.2026 gilt. Dort bleibt das Schriftformerfordernis erst einmal bestehen.

 

Bisher war es so: Wenn das Schriftformerfordernis nicht eingehalten war bei einem langfristig geschlossenen Gewerberaummietvertrag konnte dieser von beiden Vertragsparteien ohne Angabe von Gründen mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. Das bedeutet, ein Mieter konnte sich von der zu groß und damit zu teuer gewordenen Fläche, also dem Mietvertrag, trennen oder ein Vermieter konnte sich von einem unliebsamen Mieter trennen.

Dieses Formerfordernis gilt und galt nicht nur für den Mietvertrag selbst, sondern auch für alle wesentlichen Änderungen des Mietvertrags, die durch Nachträge geregelt wurden und werden.

Es war also schon fast eine Rechtsberatungsindustrie Schriftformverstöße zu finden oder zu vermeiden. Das bedeutet, dass wir Anwälte jetzt nichts mehr zu tun haben? Weit gefehlt, wir werden mehr zu tun haben, denn es wird mehr Dokumente geben, die gegebenenfalls vertragliche Änderungen enthalten.

 

Zunächst nur kleine. Mietverträge bedürfen keiner Originalunterschrift bzw. keiner qualifizierten elektronischen Signatur mehr. Aber alles andere bleibt wie gehabt: Für einen Vertragsschluss bedarf es zweier übereinstimmender Willenserklärungen, eines Angebots und einer Annahme.

 

Der BGH stellte bei seiner Rechtsprechung zur Schriftform von Mietverträgen auch immer darauf ab, dass Voraussetzung für die Einhaltung der Form eine einheitliche Urkunde ist. § 550 BGB soll nämlich den Erwerber eines Grundstücks schützen. Er soll aus einer einheitlichen Urkunde ersehen können, zu welchen Bedingungen das Mietobjekt vermietet wurde.

 

Auch in Zukunft wird es wohl eine einheitliche Urkunde geben müssen, um die Form einzuhalten. Offen ist, wann bei einem E-Mail-Wechsel zur Änderung von Vertragsbedingungen tatsächlich von einem Nachtrag auszugehen ist und wie hier die Einheitlichkeit der Urkunde gewahrt werden kann. Das Risiko der Unübersichtlichkeit und damit einer Kündbarkeit des Mietvertrags ist nach wie vor gegeben.

 

Die neuen Empfehlungen zuerst:

▪ Mietverträge sollten zukünftig Signaturen enthalten, händische Unterschriften oder eingescannte oder digitale Unterschriften.

▪ Jede Partei sollte eine Version des von beiden Parteien so „unterzeichneten“ Vertrags erhalten.

▪ Ein Zugangsnachweis eines per E-Mail übersandten Vertrags sollte zum einen vereinbart und zum anderen gespeichert werden.

▪ Entwürfe sollten immer als Entwürfe bezeichnet sein.

▪ Dies gilt auch für den gesamten E-Mail-Verkehr. Daher sollte in der E-Mail-Korrespondenz oder im Schriftverkehr zukünftig deutlich gemacht werden, ob man noch im Verhandlungsstadium ist, oder ob bereits eine endgültige Einigung vorliegt.

 

Die bisherigen und weitergeltenden Empfehlungen lauten:

▪ Dokumentieren Sie alle Vereinbarungen und Änderungen.

▪ Nachträge sollten weiterhin die Bezugnahme auf den Hauptvertrag enthalten.

 

Auch weiterhin ist im Gewerberaummietrecht und den dortigen Formvorschriften Musik. Wie beraten Sie dazu gern.

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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