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Noch nicht ausgebremst
18. April, 2024
In der letzten Woche ging es durch die Presse, die Koalition plant, die Mietpreisbremse um wiederum 5 Jahre bis 2029 zu verlängern. Was als Tool gedacht war, den Mietmarkt kurzfristig zu entlasten, wird zu Dauerlösung. Diese Meldung hat uns Anstoß gegeben, erneut zur Mietpreisbremse zu berichten.
Sinn und Zweck
Die Idee ist ganz einfach. Die Mieten in den Ballungszentren steigen, weil die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot übersteigt. Ziel der Regierung ist es, Wohnungen zu bauen. Dann, so die Theorie, sinken die Mieten wieder und jeder kann sich eine Mietwohnung in seinem Wunschkiez leisten. Daher sollten für einen Zeitraum von fünf Jahren die Mietsteigerungen bei Neuvermietungen ausgebremst werden. Danach – wieder eine Theorie – sind genug Wohnungen gebaut und das Problem erledigt.
Es kam anders. Zehn Jahre später stellen wir fest, dass das nicht so gut geklappt hat. Offensichtlich fallen der Regierung aber auch keine anderen Instrumente ein als die Verlängerung der Mietpreisbremse.
Verfassungsgemäß?
Auf die Ankündigung der Regierung folgte sofort die Ankündigung von Vermietervertretern, bis vor das Bundesverfassungsgericht zu ziehen. Bereits gegen die Einführung der Mietpreisbremse waren einige Vermieter bis vor das Bundesverfassungsgericht gezogen – erfolglos. Das Gericht stellte damals darauf ab, dass der Eingriff in die Privatautonomie und in die Eigentumsfreiheit gerechtfertigt ist, weil es um den sozialen Frieden geht und um bezahlbaren Wohnraum und weil der Eingriff nur vorübergehend ist – nämlich fünf Jahre.
Nun wird sich das Bundesverfassungsgericht dazu positionieren müssen, wie lange ein solcher Eingriff verfassungsrechtlich unbedenklich ist und ob er wirklich geeignet ist, die verfolgten Ziele zu erreichen.
Regelungen – kurz und bündig
In einem Gebiet, wo die Mietpreisbremse gilt (das legen die Bundesländer fest), ist bei der Neuvermietung von Wohnraum eine Miete zulässig von höchstens in Höhe von 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Davon gibt es vier Ausnahmen / Einschränkungen: Dies gilt nicht vor neuen Wohnraum – bezugsfertig ab 1.10.2014 oder für die erstmalige Vermietung nach umfassender Modernisierung. Die Neuvermietungsmiete darf drittens so hoch sein wie die zulässige Vormiete. Und last but not least, wenn modernisiert wurde, kann der Modernisierungszuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete und den 10% addiert werden.
Auskünfte
Bereits vor fünf Jahren gab es eine Verschärfung der Mietpreisbremse. Seit 2019 muss vor Mietvertragsabschluss über die Ausnahmen informiert werden, wenn der Vermieter eine Miete vereinbaren will, die die 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigen. Wenn er dies nicht tut, kann der Mieter sämtliche Mieten zurückverlangen, die die 10%usw. übersteigen.
Auch im laufenden Mietverhältnis sind Vermieter verpflichtet, die Mietzusammensetzung bzw. die Berechnung zu beauskunften, damit Mietende die Berechnung nachvollziehen können.
Rechtsprechung
Dazu gibt es bereits viel Rechtsprechung. Über die Rechtsprechung 2022 und 1. Halbjahr 2023 haben wir hier berichtet. Wir haben diesen Beitrag nun ergänzt um weitere Urteile zu diesem Thema und werden dies auch in Zukunft tun.
In den jetzt neuen Urteilen geht es um
- die Untermiete und die Mietpreisbremse
- einen Möblierungszuschlag
- die (umfassende) Modernisierung
- die Vorvormiete
u.v.m.
Fazit
Wie Sie an den vielen Verweisen in diesem Artikel auf andere Artikel sehen, ist dieses Thema bei uns ein Dauerbrenner. Die weiterführenden Beiträge dazu finden Sie hier. Wir bieten dazu in unserem Shop auch ein Muster für die Auskunft, eine Checkliste und einen Leitfaden zu Neuvermietung mit Mietpreisbremse und viele weitere Muster für Miete und Wohnungseigentum.
Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Bildnachweis: Pixabay
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