Im neuen § 705 BGB ist geregelt, dass eine Gesellschaft durch Abschluss eines Gesellschaftsvertrags errichtet wird, in dem sich die Gesellschafter verpflichten, die Erreichung eines gemeinsamen Zwecks in der durch den Vertrag bestimmten Weise zu fördern. Ein solcher Vertrag kann auch formfrei erfolgen. Dr. Artz merkte an, auch ein Putzplan fällt bereits unter § 705 BGB. Eine solche Gesellschaft ist rechtsfähig, wenn sie am Rechtsverkehr teilnimmt. Sie ist nicht rechtsfähig, wenn der Vertrag zur Ausgestaltung der Rechtsverhältnisse untereinander dient. Letzteres ist bei dem angesprochenen Putzplan der Fall.
Die Gesellschaft kann (aber muss nicht) im Gesellschaftsregister eingetragen werden. Diese Eintragung hat aber nichts zu tun mit der Rechtsfähigkeit.
Wenn also der Mietvertrag mit einer „Wohngemeinschaft Wohnstraße 2a, 3 OG. Li“ abgeschlossen wird oder mit A, B und C als Wohngemeinschaft, dann ist nur die rechtsfähige Gesellschaft der Vertragspartner. Gegenüber dieser ist abzurechnen, Modernisierungsankündigungen sind gegenüber dieser zu fertigen usw. Hier ist allerdings § 720 Abs. 5 BGB neuer Fassung zu beachten, wonach die Abgabe der Willenserklärung gegenüber einem vertretungsberechtigten Gesellschafter genügt.
Der Nachteil einer Gesellschaft als Mieterin ist, dass der Bestand der Gesellschafter wechseln kann, ohne dass die vermietende Seite etwas dagegen tun kann. Sie ist geschützt durch die fünfjährige Nachhaftung der Gesellschafter nach ihrem Ausscheiden aus der Gesellschaft. Die Frage, was mit dem Mietvertrag passiert, wenn sich die Gesellschaft auflöst, ist ungeklärt. Doch noch etwas ist unklar:

Das ist wichtig um zu beurteilen, ob die Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts Anwendung finden. Wohnen ist der witterungssichere Aufenthalt, Essen, Kochen und Schlafen. Gesellschaften wohnen nicht, denn sie schlafen nicht und essen nicht usw. So einfach und formelartig erklären dies auch immer alle für Kapitalgesellschaften und Handelsgesellschaften. Doch muss das nicht auch für eine Wohngemeinschaft-GbR gelten? Diese schläft doch auch nicht oder will sich vorm Wetter schützen.
Diese Frage ist ungeklärt und umstritten. Während besagter Tagung vertrat Prof. Artz die Ansicht, dass eine GbR, deren Zweck der Zusammenschluss zum Wohnen ist, auch wohnen kann und daher einen Wohnraummietvertrag abschließt. Prof. Häublein und andere zweifelten dies an. Wie die Gerichte entscheiden, können wir derzeit nicht absehen.

…den Vertrag mit der Wohngemeinschaft als Wohngemeinschaft (rechtsfähiger Gesellschaft bürgerlichen Rechts) abzuschließen, damit kein Wohnraummietrecht Anwendung findet und damit der Mieterschutz ausgehebelt wird
ODER
…den Mietvertrag mit den einzelnen Mietern abzuschließen, damit diese sich nicht einfach austauschen können.
Aktuell tendieren wir noch zu letzterem, insbesondere in Großstädten. Diese Empfehlung beruht auf der bekanntermaßen mieterfreundlichen Rechtsprechung der Instanzgerichte.
Die Gerichte könnten die Vermietung an eine Gesellschaft (wie so vieles) als Umgehung der Mieterschutzvorschriften werten. Auch hier gibt es Argumente Für und Wider, die vor allem für Juristen interessant ist. Letztlich: Vermieten Sie an einzelne Personen, damit sind Sie mit dem BGH auf der sichereren Seite.