Die Werbemaßnahmen des Volksentscheides „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ verdichten sich mit Blick auf den Entscheid, neben dem Klimaschutz ist die Wohnraumpolitik zum wichtigsten Thema in der Hauptstadt geworden. Welche Lösungsvorschläge die Initiative vorträgt und in welchem Umfang diese überhaupt geeignet sind, um für die ersehnte Entspannung am Wohnungsmarkt zu sorgen, soll im folgenden Artikel kurz beleuchtet werden.

„Keine Sorge, Genossenschaften!“ heißt es werbewirksam in der Überschrift eines kurzen Artikels, den die Initiative in ihren Informationsbroschüren veröffentlicht hat. Im Wesentlichen stützt sich der Text auf steuerliche Unterschiede bei der Körperschaftssteuer, die für am Gemeinwohl orientierte Institutionen gewährt wird. 

So formuliert klingt es nach einem Freifahrtschein für Genossenschaften, es mehren sich jedoch Stimmen, dass diese Überzeugung so nicht ganz tragbar ist.

Ein neues Gutachten der Kanzlei „Greenberg Traurig“ beleuchtet nun die Vergesellschaftungsabsichten bei Wohnungsunternehmen mit einem Bestand von mehr als 3.000 Wohnimmobilien und stellt heraus, dass dieser Kelch nicht so einfach wie gedacht an den Genossenschaften vorbeiziehen kann. Diese teilen mittlerweile die Ansicht und sind aufgrund des Beschlusstextes über den am kommenden Wochenende abgestimmt werden soll, berechtigterweise besorgt. Die wichtigsten Argumente im Überblick:

Gemeinwohlorientiert vs. Gemeinwirtschaftlich

Genossenschaften handeln auf der Grundlage einer sozial austarierten Bewirtschaftung. Allerdings bleiben sie nach verschiedensten Kriterien trotzdem ein privatwirtschaftlich agierendes Unternehmen mit eindeutiger Gewinnerzielungsabsicht, denn nur durch Überschusserwirtschaftung ist es ihnen möglich, eine nachhaltige Substanzerhaltung ihrer Bestände sicherzustellen. Auch die Möglichkeit der Ausschüttung von Dividenden an die Genossenschaftsmitglieder ist gesetzlich vorgesehen und gelebte Praxis. Somit kommt das Gutachten zu dem Schluss, dass die Genossenschaften ihr Handeln nicht auf das Allgemeinwohl ausrichten, sondern ausschließlich auf das Interesse ihrer Mitglieder. Aus dieser Perspektive handeln sie also regelmäßig gemeinwohlorientiert, aber eben nicht gemeinwirtschaftlich. Das hätte zur Folge, dass die per Volksentscheid zur Abstimmung gestellte Vergesellschaftung auch die Genossenschaften betreffen würde.

Diese berechtigte Sorge ließe sich ausräumen, wenn sich im Vergesellschaftungsgesetz eine verfassungskonforme Ausnahmeregelung für die Genossenschaften aufnehmen ließe. Hier droht allerdings schon der nächste Stolperstein:

Allgemeiner Gleichheitssatz, Art. 3 GG

Ein Vergesellschaftungsgesetz müsste die Genossenschaften aufgrund des allgemeinen Gleichheitssatzes aus Artikel 3 des Grundgesetzes ebenfalls betreffen. Denn dieser verbietet dem Gesetzgeber, wesentlich Gleiches ungleich und wesentlich Ungleiches gleich zu behandeln, es sei denn, es ließe sich verfassungskonform begründen. So eine Ausnahme für die Genossenschaften wurde auch für den Mietendeckel schon gefordert, mit Verweis auf eben diesen Grundsatz allerdings mehrfach von den rot-rot-grünen Mehrheitsfraktionen abgelehnt. Eine rechtssichere Ausnahme ließe sich nicht begründen, da die Genossenschaften ebenfalls wie die anderen Wohnungsunternehmen mit Beständen über 3000 Einheiten als gewinnorientierte Vermieter am Markt auftreten. 

Weiterhin stellen die Genossenschaftsbestände weder „Gemeineigentum“, noch eine „sonstige Form der Gemeinwirtschaft“, wie es Artikel 15 Grundgesetz fordert, dar. Sie dienen lediglich zur Bedarfsdeckung ihrer Mitglieder, hier namentlich dem Zweck der Wohnraumversorgung. Folglich müsste eine Ausnahmeregelung für Genossenschaften geschaffen werden, diese verstieße dann allerdings gegen den allgemeinen Gleichheitssatz.

Unterscheidbarkeit aufgrund Struktur oder Miethöhen

Die Gewinnerzielungsabsicht der Genossenschaften ist, schon im Interesse der nachhaltigen Erhaltung und Erweiterung der Bestände (durch Neubau), unzweifelhaft vorhanden. Darüber hinaus sind sie auch nicht zur gesellschaftlichen Bedarfsdeckung oder auf das Allgemeininteresse ausgerichtet. Vielmehr sind Genossenschaften gemäß §1 Genossenschaftsgesetz allein auf die Förderung der Interessen ihrer Mitglieder ausgerichtet.

Weiterhin stehen Genossenschaften nicht im kollektiven Besitz ihrer Mieter*innen. Entscheidungen werden nicht im Kollektiv, sondern zum Beispiel vom Vorstand oder anderen Organen getroffen. Zusätzlich wohnt nicht jedes Genossenschaftsmitglied in einer Genossenschaftswohnung.

Auch über die Miethöhen ist keine eindeutige Differenzierung möglich. Zwar skalieren die Miethöhen der Genossenschaften unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete von aktuell 6,79€/qm, dies trifft aber auch auf die Durchschnittsmieten andere privater Vermieter, wie zum Beispiel der Vonovia (6,78€/qm) zu. Auch die Durchschnittsmiete von Sozialwohnungen mit Anschlussförderung liegt aktuell bei 6,63€/qm. 

Der Einfluss der Vergesellschaftung auf den Mietspiegel darf ebenfalls bezweifelt werden: Ein Missbrauch der Marktmacht durch die Großvermieter liegt laut Gutachten nicht vor. Je nach Schätzung der von der Vergesellschaftung erfassten Wohnungen (es existiert eine Spanne zwischen 226.000-246.000 Wohnungen) handelt es sich dabei um grade einmal 13% des gesamten Berliner Mietwohnungsmarktes. 

Zum Vergleich: die jüngste Entscheidung des Bundeskartellamtes bestätigt diese Auffassung. Beim beabsichtigten Zusammenschluss von Vonovia und der Deutschen Wohnen wurde die Zusammenführung von 155.000 Berliner Wohnungen in eine Hand nicht als wettbewerbsbeeinträchtigende Macht bewertet.

Keine einzige neue Wohnung

Einer der Hauptgründe gegen die Vergesellschaftung ist aber, dass durch sie das erklärte Ziel einer Entspannung des Wohnungsmarktes nicht zu erreichen ist. Auch die Außenwirkung einer Vergesellschaftung ist nicht zu unterschätzen: Der messbare Einbruch von Investitionen in den Wohnungsneubau würde sich noch weiter verstärken. So wurden im ersten Halbjahr 2021 grade einmal 9.148 Wohnungen genehmigt- ein Rückgang von 28,5% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Dieser Rückgang lässt sich mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht auf einen Corona-Effekt zurückführen, demgegenüber steht nämlich ein Anstieg der Genehmigungen im Land Brandenburg um 19%. Dieser Trend dürfte sich bei Erlass eines Vergesellschaftungsgesetzes noch verschärfen, was bei weiterem Zuzug in die Stadt das Wohnungsangebot zusätzlich verknappt. Am Ende des Tages könnte dies sogar zu steigenden Mieten führen.

Hohe Entschädigungszahlungen drohen

Als weiteren Grund gegen eine angestrebte Vergesellschaftung lässt sich ins Feld führen, dass von diesem Instrument ausschließlich vermietete Wohnungen betroffen wären. Um die Wohnraumversorgung einkommensschwacher Menschen zu verbessern, müsste eine Bedürftigkeitsprüfung der Bewohner dieser Wohnungen erfolgen, was aber nicht vorgesehen ist. Daher ist es naheliegend, dass eine erhebliche Anzahl von Mietern aus mittleren oder hohen Einkommensschichten profitieren würde. 

Nicht zuletzt spielen auch die hohen Kosten für entsprechende Entschädigungen eine Rolle. Aus dem Gutachten von „Greenberg Traurig“ geht hervor, dass die Spanne der Entschädigungen vom Senat auf 28,8 bis 36 Milliarden Euro geschätzt wird.

Die Initiatoren des Volksentscheides wollen diese Kosten mithilfe von fiktiven, politisch motivierten Mietansätzen deutlich unter dem Marktwert der Wohnungen ansetzen. Vor dem Hintergrund der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, dass die Bemessung des Entschädigungsanspruchs im Rahmen einer gerechten Abwägung zwischen den Interessen des Eigentümers und den Interessen der Allgemeinheit erfolgen müsse, wobei insbesondere eine einseitige Berücksichtigung der Interessen der Allgemeinheit verfassungsrechtlich unzulässig sei, ist auch dieser Ansatz der Initiatoren zumindest zweifelhaft. Die von ihnen geschätzte Kostenspanne liegt bei 7,3 bis 13,7 Milliarden Euro.

Es liegt also in der Hand des Wählers zu entscheiden, am kommenden Wochenende eine zumindest fragwürdige und zugleich sehr teure Vergesellschaftungsinitiative im Interesse einiger weniger Bestandsmieter weiter zu fördern, oder aber die Gelder stattdessen für andere, gemeinwirtschaftliche Zwecke zu verwenden.

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Autor: Vermieterclub e.V.