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Braucht die GdWE zur Klageerhebung einen Beschluss?
26. September, 2024
Oft hören wir die Fragen: Brauchen wir einen Beschluss, wenn wir eine Klage gegen einen Eigentümer oder einen Dritten erheben wollen? Können Sie nicht einfach so die Klage erheben? Seit dem WEMoG könnte das anders sein als früher, wo eine Beschlussfassung in der Regel erforderlich war. In diesem Beitrag geht es also um Außen- und Innenvollmacht und um eine klarstellende (?) Entscheidung des BGH zu diesem Thema.
Außenverhältnis – Innenverhältnis
Seit dem 1.12.2020 steht im WEG § 9b Abs. 1: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten, beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. ... Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht ist Dritten gegenüber unwirksam.
Diese Norm regelt das Außenverhältnis. Explizit heißt es, dass eine Beschränkung der Vertretungsmacht im Außenverhältnis nicht möglich ist.
Das Innenverhältnis wird in § 27 WEG geregelt. Danach darf der Verwalter ohne Beschluss, Maßnahmen vornehmen, die untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder die zur Wahrung einer Frist/Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Dies kann durch Beschluss weiter eingeschränkt, aber auch erweitert werden.
Das heißt, wir Juristen unterscheiden zwischen Können und Dürfen. Der Verwalter KANN, ob er auch DARF, hängt von § 27 WEG bzw. den entsprechenden Beschlüssen ab.
Wenn das so einfach wäre…
wäre die Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der Klageerhebung bzw. die Klageerhebung im Namen der Gemeinschaft immer nach Außen wirksam. Die Klagen wären dann jedenfalls nicht aus diesem Grund abzuweisen.
In seinem aktuellen Urteil vom 8.3.2024, Az. V ZR 119/23 hat sich der BGH mit dieser Frage befasst. Es heißt dann auch erwartungsgemäß im Urteil: „Erhebt der Verwalter im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Klage gegen einzelne Wohnungseigentümer, sind Beschränkungen seiner Vertretungsmacht im Innenverhältnis, die die Befugnis zur Klageerhebung betreffen, jedenfalls im Grundsatz nicht zu überprüfen.“
Hier merken wir auf: Was heißt „jedenfalls im Grundsatz“?
Es ist denkbar, dass der Verwalter seine Vertretungsmacht missbraucht oder dass Beschränkungen der Vertretungsmacht evident sind. In dem entschiedenen Fall lag weder ein Missbrauch der Vertretungsmacht noch eine solch Evidenz vor.
Das letztere wurde verneint, weil es einen Beschluss zur Klageerhebung gegeben habe. Dieser hätte zwar nicht den Fall, sondern nur den Sachverhalt im Allgemeinen, betroffen, sei aber eben ein Beschluss zur Klageerhebung. Dies lässt den geneigten Leser etwa ratlos zurück; aus dem veröffentlichten Urteil sind der Beschlusswortlaut und seine Auslegung nicht ersichtlich.
Wie die Evidenzprüfung erfolgt oder was bei der Frage des Missbrauchs der Verwaltungsmacht zu berücksichtigen ist, ist leider offen. Daher warten wir gespannt auf weitere Entscheidungen.
Aber…
Selbst wenn diese Außenvollmacht besteht und hier nichts evident ist, ist es nicht immer empfehlenswert, Klagen ohne entsprechende Beschlussfassungen zu erheben. Eine Überschreitung einer Innenvollmacht kann eine Verletzung des Verwaltervertrags darstellen. Sollte der Gemeinschaft hieraus ein Schaden entstehen, kommt eine Haftung des Verwalters in Betracht, wenn er schuldhaft, also vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt hat.
Wenn hier also eine Klage erhoben wird, ohne dass es einen entsprechenden Beschluss gab und dann verliert die GdWE und trägt die Kosten, kommt eine Haftung des Verwalters in Betracht. In dem Fall vom BGH ging es um Rückbau trotz von den Behörden genehmigten Umbaus. Es war kompliziert, was für die Erforderlichkeit eines Beschlusses spricht.
Fazit:
Wenn Sie sich nicht ganz sicher sind, lassen Sie die Rechtsverfolgungen und die Beauftragung einer Anwaltskanzlei (GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH) beschließen. Bei eindeutigen Hausgeldrückständen ist dies wohl nicht erforderlich – wenn dies nicht sowieso schon im Verwaltervertrag geregelt ist.
Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Bildnachweis: Pixabay
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