Die Heizkostenverordnung schreibt die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Wassererwärmungskosten vor. Dies gilt im Mietverhältnis - der Vermieter muss also gegenüber den Mietern abrechnen, aber auch in der Wohnungseigentumsanlage - die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) rechnet gegenüber den Eigentümern ab.

Diese Abrechnungspflicht gilt vereinfacht ausgedrückt für Häuser mit zwei und mehr Wohnungen. Selbstverständlich gibt es Ausnahmen, die sich aus § 2 (Einliegerwohnungen) und § 11 HeizkostenV ergeben. Auf diese Ausnahmen soll aber an dieser Stelle aus Platzgründen nicht näher eingegangen werden.

Die Verbräuche werden anhand von Verbrauchserfassungsgeräten ermittelt. Für diese gibt es seit Dezember 2021 neue Anforderungen. Daher müssen nun sukzessive die alten Verbrauchserfassungsgeräte ausgetauscht werden.

Seit 1. Dezember 2022 dürfen bei Neuinstallationen von Ablesegeräten nur noch fernablesbare Geräte mit interoperabler Ausstattung und Smart-Meter-Gateway-Fähigkeit eingebaut werden. Eine Ausnahme gibt es hier aktuell, wenn nur einzelne Zähler einer Gesamtanlage ausgetauscht werden.

Ab 1.1.2027 dürfen nur noch fernablesbare Zähler mit interoperabler Ausstattung verwendet werden, ab 1.1.2032 nur noch solche mit Smart-Meter-Gateway-Fähigkeit. Dann muss also jeweils die Umrüstung abgeschlossen sein.

Mit dem Einbau fernablesbarer Zähler gehen Informationspflichten einher. Es werden mindestens monatliche Daten erfasst, denn über die monatlichen Verbräuche sollen die Nutzer informiert werden. Es gibt Personen, die nicht wünschen, dass ihr Heizverhalten gemessen und davon ein Profil erstellt wird. Sie wollen den Einbau der fernablesbaren Zähler entgegen den neuen Bestimmungen nicht dulden. Diese Mieter berufen sich auf datenschutzrechtliche Bestimmungen.

Für den Einbau der Zähler nach § 5 HeizkostenV gilt das Gesetz und damit eine gesetzliche Verpflichtung für den Einbau, die eben auch die datenschutzrechtliche Grundlage für die Verarbeitung der Daten darstellt. Eine Weigerung kommt daher nicht Betracht.

Anders ist dies bei funkbasierten Kaltwasserzählern. Hier fehlt eine gesetzliche Rechtsgrundlage oder Verpflichtung, diese einzubauen. Daraus wird zum Teil gefolgert, dass die Datenerfassung über diese Zähler unzulässig ist. In Berlin gibt es eine gesetzliche Regelung, wonach der Einbau nur nach Einwilligung der Nutzer zulässig sein soll (§ 22 BlnDSG). In Berlin können wir daher nicht empfehlen, funkbasierte Kaltwasserzähler einzubauen, denn selbst wenn eine Einwilligung erteilt wurde, kann diese jederzeit widerrufen werden. Gibt es keine derartige gesetzliche Regelung dürfte unseres Erachtens jedenfalls Art. 6 Abs. 1 Buchst. f DS-GVO als Rechtsgrundlage herangezogen werden können. Hier ist dann zwischen den Interessen der Ablesenden und denen der Mieter/Nutzer abzuwägen. Im Hinblick auf die übrigen Vorschriften zu funkbasierten Zählern sollte diese auch hier zu Gunsten einer Verwendung funkbasierter Zähler ausgehen.

Der Einbau der neuen Zähler stellt eine Modernisierungsmaßnahme dar, weil dieser Einbau zu einer Wohnwertverbesserung führt. Eine Modernisierungsmaßnahme wird vom Vermieter gegenüber dem Mieter angekündigt, wobei die Vorgaben der §§ 555b ff BGB zu beachten sind. In der Regel dürfte es sich bei dem Einbau neuer Zähler um eine Bagatellmaßnahme handeln, weil dies nur unerhebliche Auswirkungen auf die Mietsache hat und nicht zu einer erheblichen Mieterhöhung führt. Die Maßnahme ist also binnen einer angemessenen Frist – ca. von 14 Tagen – in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss eine Beschreibung der Maßnahme und den Termin der Ausführung enthalten. Sollte die Maßnahme zu einer Mieterhöhung führen, weil die Zähler gekauft werden, ist auch die ungefähre Mieterhöhung mitzuteilen.

Wenn es diese Ankündigung gab und der Mieter den Einbau nicht duldet, hilft am Ende nur der Klageweg. Selbstverständlich kann vor Erhebung der Klage gemahnt und auch das Gespräch gesucht werden. Bleibt der Mieter bei seiner Verweigerung muss auf Duldung geklagt werden.

Wir werden oft gefragt, ob auch eine Kündigung in Betracht kommt, wenn Mieter auch nach einer Verurteilung zur Duldung des Zähleraustauschs immer noch nicht dulden. Tatsächlich stellt dies einen Vertragsverstoß dar, der auch nach Abmahnung zu einer fristlosten Kündigung führen könnte. Die Tendenzen in der Rechtsprechung der Amts- und Landgerichte zeigen aber, dass die leicht zu vollstreckende Duldung nicht als wichtiger Kündigungsgrund gewertet wird. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten dürften die Erfolgsaussichten einer solchen Kündigung begrenzt sein.

An dieser Stelle kann zunächst diskutiert werden, ob der Zähleraustausch eine Maßnahme nach § 27 Abs. 1 WEG ist – wohl ja – oder ob hier ein Beschluss herbeigeführt werden muss. Jedenfalls sind Eigentümer verpflichtet, diese Maßnahme zu dulden. Sollten sich hier einzelne Eigentümer weigern, empfehlen wir, tatsächlich einen Beschluss herbeizuführen über die Maßnahme und deren Durchsetzung. Auch hier ist bei fortlaufender Weigerung Duldungsklage zu erheben.

Nicht nur der Vermieter kann gegen seine Mieter vorgehen, wenn diese sich weigern, die neuen Zähler einbauen zu lassen. In einer Wohnungseigentumsanlage kann sich auch die GdWE direkt an die Mieter wenden. Der Duldungsanspruch ist in § 15 WEG normiert. Hierzu bedarf es wiederum einer Ankündigung der Maßnahmen. Diese entspricht der oben beschriebenen Modernisierungsankündigung. Lediglich Angaben zu einer Mieterhöhung brauchen nicht gemacht zu werden. Wenn sich Mieter dann weiterhin weigern, die Maßnahme zu dulden, kann die GdWE diese gerichtlich auf Duldung in Anspruch nehmen.

Soweit die gesetzliche Pflicht zum Einbau fernablesbarer Zähler besteht, müssen Wohnungseigentümer und Mieter diesen Einbau dulden. Für den Fall, dass sie dieses nicht tun kann der jeweilige Anspruchsinhaber also im Mietverhältnis der Vermieter und in der Wohnungseigentumsanlage die GdWE eine Duldungsklage erheben und dann das Duldungsurteil im Wege der Zwangsvollstreckung durchsetzen.

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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