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Muss sich ein Vermieter alles gefallen lassen?
19. September, 2024
Immer wieder drehen sich unsere Beiträge um Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Über Beleidigungen haben wir hier berichtet und hier über Mord und Totschlag. Da ist viel Luft dazwischen und so soll es heute um Tätlichkeiten zwischen Mietern und Vermietern gehen und der Frage: Wann kann gekündigt werden?
Zur Erinnerung: Grundsätzliches
Ein Vermieter braucht manchmal nicht nur eine engelhafte Geduld, sondern zuweilen auch ein dickes Fell. Aber alles muss sich ein Vermieter eben doch nicht gefallen lassen. Insbesondere bei Straftaten gegenüber dem Vermieter endet auch bei den Gerichten in der Regel das Verständnis für den sonst schützenswerten Mieter.
Daher sieht das Gesetz u.a. für diese Fälle eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB vor. In der Regel muss der fristlosen Kündigung zwingend eine Abmahnung vorausgehen – jedoch nicht immer.
Beispiel: Der Wasserguss
Mit eben einem solchen Fall hatte sich das Amtsgericht Hanau in seinem aktuellen Beschluss vom 19.02.2024 - 34 C 92/23 - zu beschäftigen. Die Mieterin schüttete an zwei aufeinanderfolgenden Tagen einen Eimer Wasser aus dem Fenster in den Hof und durchnässte die Vermieterin wie bei einer „Ice-Bucket-Challenge“ gänzlich. Auch äußerte die Mieterin, sie werde es wieder tun.
Durch das Schütten das Wassers aus dem Fenster habe die Mieterin zumindest mit bedingtem Vorsatz den Hausfrieden schwer und nachhaltig gestört und die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme in grober Weise wiederholt verletzt, so das Gericht. Das Gericht betont, dass es sich um einen strafrechtlich relevanten und vorsätzlichen tätlichen Angriff auf die Vermieterin gehandelt habe, welcher bei Abwägung der beiderseitigen Interessen eine Abmahnung nicht angezeigt erscheinen lasse. Da die Mieterin weitere Pflichtverletzungen angedroht hatte, habe eine Abmahnung auch offensichtlich keinen Erfolg versprochen. Die Mieterin wurde zur Räumung verurteilt.
Abmahnung erforderlich?
Ob das Verhalten eines Mieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung ohne vorherige Abmahnung berechtigt, muss immer für den Einzelfall unter Abwägung der konkreten Umstände geprüft werden. So entschied das AG Köpenick, dass eine jugendsprachlich verbreitete Unmutsäußerung - hier: „fuck you“, die in einer als bedrängend empfundenen Situation fällt, nicht ausreichend sei, um eine Kündigung zu begründen. Die Worte seien insbesondere unter Berücksichtigung der angespannten Situation während eines Räumungsrechtsstreits nicht derart schwerwiegend und ehrverletzend, dass sie die Unzumutbarkeit der Fortsetzung eines Mietverhältnisses begründen könnten.
Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ist nur dann unzumutbar, wenn das Vertrauensverhältnis derart massiv gestört ist, dass eine erträgliche Vertragsfortsetzung ausgeschlossen erscheint. Dabei ist auch das weitere Verhalten des Mieters entscheidend.
Bereut er den Vorfall? Entschuldigt er sich womöglich bei dem Vermieter?
Auch darf der Vermieter nicht nur auf das Verhalten des Mieters schauen, sondern muss ebenso einen kritischen Blick auf sich selbst werfen. Sind vielleicht wechselseitig Worte gefallen, die man sich besser verkniffen hätte? Hat der Vermieter selbst provoziert?
Einer Abmahnung bedarf es dann nicht, wenn die Tätlichkeit oder die Äußerung des Mieters so schwerwiegend ist, dass die Vertrauensgrundlage auch durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden könnte.
Zeitablauf
Wichtig ist es in jedem Fall, zeitnah zu reagieren, denn die Rechtsprechung geht davon aus, dass das Verhalten des Mieters wohl nicht so gravierend gewesen sein kann, wenn Sie zu viel Zeit verstreichen lassen. Wie Ihr Vorgehen im konkreten Fall aussehen sollte – ob es insbesondere vorab einer Abmahnung bedarf oder nicht.
Vermischtes
Nun noch einige weitere Beispiele, damit Sie selbst ein grobes Gefühl für die Rechtslage entwickeln können:
„Schwerwiegende Beleidigungen können auch schon bei einmaliger Begehung eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen. Die Zurechtweisung des Vermieters im Beisein anderer Hausbewohner und Mieter durch die Wendung „Halt die Fresse“ stellt eine Kundgabe der Nichtachtung und Missachtung dar, da sie den Vermieter auf eine unmenschliche Ebene herabwürdigt. Das Berühren des Vermieters, der der Risikogruppe angehört, am Oberkörper während Geltung der Abstandsregeln zu Pandemiezeiten, ist einer Tätlichkeit gleichzustellen.“
(AG München, Urteil vom 13.01.2022 – 473 C 9473/21)
„Sowohl die Herabwürdigung von Mitbewohnern als „Nazis“ als auch die sexistisch-sexualisierte Beleidigung der Ehefrau eines Mitgesellschafters der Vermieterin mit den Worten „Fick dich, du fette Proletenhausfrau!“ rechtfertigen eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum.“
(LG München I Endurteil vom 19.10.2022 – 14 S 7692/22)
„Beschimpft eine Mieterin den Hausmeister der Vermieterin mit den Ausdrücken "Halt´s Maul" und „Blödes Arschloch" und wird dieser auch noch bespuckt, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Wohnraummietvertrages ohne vorherige Abmahnung.“
(AG Frankfurt, Urteil vom 30.03.2017 – 381 C 1469/16)
„Der in einer öffentlich zugänglichen Gruppe auf Facebook abgesetzte Kommentar eines gewerblichen Mieters „Entmieten durch Vergasen" stellt eine schwere Beleidigung und Verleumdung des Vermieters bzw. seiner Repräsentanten dar, die nicht von der Meinungsfreiheit gedeckt ist und deshalb eine fristlose Kündigung rechtfertigt.“
(LG München I, Urteil vom 21.12.2020 – 31 O 5646/18)
„Bedroht im Rahmen einer verbalen Auseinandersetzung zwischen den Mietparteien der Mieter den Vermieter mit dem Tode und fordert zugleich Dritte auf, ihm ein Messer zu bringen, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Ob und in welchem Umfang es im Nachfolgenden zu Tätlichkeiten kommt, ist ohne Relevanz.“
(AG Hanau, Urteil vom 22.05.2023 – 34 C 80/22)
Autorin: Anne Schinke, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Bildnachweis: LEWENTO
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