Ein Mangel ist die negative Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit, die zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung führt. Eine Minderung oder auch Mängelbeseitigungsansprüche bestehen dann, wenn das Überschreiten einer Höchsttemperatur eine Abweichung von der Soll-Beschaffenheit darstellt. Dazu muss also zunächst geklärt werden, was die Soll-Beschaffenheit ist.

Die Soll-Beschaffenheit kann sich aus der vertraglichen Abrede – ausdrücklich oder konkludent, also schlüssig – oder aus dem Zustand bei der (angebotenen) Besichtigung oder aus der Verkehrsanschauung ergeben.

Wenn im Mietvertrag oder einer anderen vertraglichen Vereinbarung ausdrücklich eine Vereinbarung geschlossen wurde, stellt eine Abweichung mit Gebrauchsbeeinträchtigung nach oben (oder im Winter nach unten) einen Mangel dar. 

In der Regel gibt es keine ausdrücklichen Vereinbarungen zu hohen Innentemperaturen in Wohnraummietverträgen. Auch gesetzliche Regelungen für Höchsttemperaturen in Wohnungen gibt es nicht. Es gibt aber baurechtliche Vorschriften für Höchsttemperaturen bzw. für eine Wärmedämmung. Vereinfacht ausgedrückt: es sollen höchstens 26ºC erreicht werden bzw. mindestens 6ºC unter der Außen-Höchsttemperatur. An einem Tag mit 36ºC sind also auch 30ºC noch okay. Dies ergibt sich heute aus § 14 GEG und verschiedenen DIN-Normen.

In diesem Zusammenhang ist aber auf zweierlei hinzuweisen: das eine ist das GEG und vor ihm die EnEV, diese gelten bzw. galten für Neubauten in der jeweiligen Zeit. Viele Wohnungen sind aber älter. Das andere ist, dass baurechtliche Vorschriften oder DIN-Normen zunächst keine Bedeutung für Beschaffenheitsvereinbarungen im Mietverhältnis haben. Es ist umstritten, ob deren Nichteinhaltung zu einem Mangel der Mietsache führt. Jedenfalls ist an dieser Stelle festzuhalten, dass in der Regel Wohnraummietverträge keine ausdrücklichen Vereinbarungen dahingehend haben, dass eine bestimmte DIN-Norm oder eine Höchsttemperatur vereinbart ist.

Zunächst vorab: an die Annahme einer schlüssigen Vereinbarung sind nach Ansicht des BGH strenge Anforderungen zu stellen. Darauf hat der BGH in seiner Rechtsprechung zu Lärmbelastungen durch die Nachbarschaft hingewiesen.

Aus der Vereinbarung oder dem Vorhandensein einer speziellen Ausstattung, wie einer Klimaanlage oder eine Kühldecke, kann aber geschlossen werden, dass eben doch eine konkludente Vereinbarung zur Temperatur geschlossen wurde.

Jedem Vermieter ist hier zu empfehlen, Mieter darüber aufzuklären, wie die bauseits vorhandene Kühlung funktioniert und was realistischerweise von der Kühlung zu erwarten ist. Bei Klimageräten kommt es auf die Art an – ein Splitgerät kühlt bis zu 15 ºC, während mobile Klimageräte meist nur 5-10 ºC kühlen können. Bei Kühldecken gibt es auch unterschiedliche Wirkweisen (aktive und passive Kühlung), so dass auch hier die Kühlleistung unterschiedlich ist. Eine Kühlung von 3-6 ºC ist hier oft zu erwarten. Gerechnet wird hier nicht von der Außentemperatur, sondern von der Temperatur, die in den Räumen ohne Kühlung zu erwarten wären. Dies ist in Räumen in Dachgeschossen oder mit bodentiefen Süd-Fenstern sicher eine andere Temperatur als in Altbauten mit dicken gemauerten Wänden.

Hier stellt sich als erstes die Frage: Gibt es eine Verkehrsanschauung zur Frage der Erwärmung von Wohnungen? Einerseits wohl ja, denn wir erwarten eben, dass es innerhalb von Gebäuden an heißen Sommertagen zumindest nachmittags kühler ist als draußen. Andererseits vertreten viele Juristen hier die Meinung, dass es zum allgemeinen Lebensrisiko gehört, dass sich eine Wohnung auch aufheizt – so nach dem Motto: Wer eine Dachgeschosswohnung mit Dachflächenfenstern ohne Außenverschattung anmietet, hat eben Pech gehabt. Dies wäre mir aber auch zu einfach. Wenn in einer Dachgeschosswohnung aufgrund der baulichen Gegebenheiten die Temperatur im Sommer – auch nachts – nicht unter 30ºC absinkt, kann dies gesundheitliche Folgen der Bewohner haben. In Zeiten von angespannten Wohnungsmärkten klingt es zynisch hier von einem allgemeinen Lebensrisiko zu sprechen.

In einem Urteil zu diesem Thema hat das AG Frankfurt am Main die Minderung der Miete und damit den Mangel bejaht, als in einer Wohnung im Sommer regelmäßig („ständig“) über 40 ºC waren. In der Dachgeschosswohnung konnten die Fenster nicht geöffnet werden und, ob die Kühldecke funktionierte, war strittig. Darauf sollte es nach Ansicht des Gerichts auch nicht ankommen, denn es kann erwartet werden, dass die Außentemperatur an warmen Sommertagen nicht erheblich überschritten werde. Dies gehöre zu den Mindeststandards einer Wohnung (AG Frankfurt a.M., Urteil vom 15.8.2022, Az. 33 C 1355/21).

Das bedeutet – nach dem aktuellen Stand der Diskussion – nicht jede Überschreitung der Behaglichkeitstemperaturen (26 ºC), sind ein Mangel der Mietsache. Es kommt immer auf den Einzelfall an, nämlich auch auf das Wetter, auf das Baualter usw., aber auch auf die Maßnahmen, die ein Mieter ebenfalls treffen kann, um die Räume zu kühlen (Verschattungen und angepasstes Lüftungsverhalten).

Wenn nun aber ein Mangel vorliegt, wozu führt das? Nun zunächst zu einem Mängelbeseitigungsanspruch. Dies kann der Anbau einer Verschattung oder der Einbau eines Klimageräts sein; auch hier sind je nach Einzelfall verschiedene Maßnahmen denkbar.

Wenn der Mangel erheblich ist, wie in dem Fall des AG Frankfurt, ist auch eine Mietminderung denkbar. Hier schätzte das Gericht die Minderung – während der heißen Tage – auf 30%. Dabei wurde die Hochpreisigkeit der Wohnung und die Tatsache, dass eine Lüftung durch die Fenster nicht möglich war, berücksichtigt.

Nur in seltenen Fällen sind hohe Temperaturen in der Wohnung ein Mangel der Mietsache. In Ausnahmefällen ist dies aber bereits von Gerichten bejaht worden. Höchstrichterliche Entscheidungen gibt es dazu nicht.  

In den nächsten Wochen geht es um die Minderung in Gewerbeobjekten und um weitere Fragen rund um hohe Temperaturen in Mietshäusern und in Wohnungseigentümergemeinschaften.

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Bildnachweis: Pixabay