Diese oder ähnliche Fragen erreichen uns in den letzten Wochen sehr oft. Zur Beantwortung muss unterschieden werden: Wer stürzt - der Mieter oder ein Dritter? Wo stürzt die betreffende Person - auf dem öffentlichen Straßenland oder auf dem Grundstück? Die Haftung bei nicht (rechtzeitig) ausgeführtem Winterdienst infolge starken Schneefalls verteilt sich grundsätzlich wie folgt: 

 

Für den Winterdienst auf den Grundstücken ist der Grundstückseigentümer zuständig, für den Winterdienst auf den anliegenden Fußwegen ist in der Regel ebenfalls der Grundstückseigentümer zuständig, weil in den meisten Fällen die Gemeinden diese Pflicht durch eine Satzung auf die Eigentümer übertragen haben.

 

Diese Verkehrssicherungspflichten können auf Dritte (Winterdienst) weiter übertragen werden. Ob dies geschehen ist, bemisst sich nach den Vereinbarungen im Vertrag mit dem Winterdienst.

 

Hier sind allerdings auch die kommunalen gesetzlichen Regelungen zu berücksichtigen. So können in Berlin die Verkehrssicherungspflichten nicht vollständig auf den Winterdienst übertragen werden, wenn es die öffentlichen Fußwege betrifft. Hier bleibt der Eigentümer bzw. die GdWE auch weiterhin direkt verantwortlich und haftet daher neben dem Winterdienst.

 

Selbst wenn hier an den Winterdienst die Verkehrssicherungspflichten vollständig übertragen wurden und werden durften, ist die Gemeinschaft bzw. ist der Grundstückseigentümer nicht vollständig aus der Haftung frei. Er haftet immer noch für das sogenannte Überwachungs- und Auswahlverschulden.

 

Zum Teil wird hier von der Rechtsprechung gefordert, dass der Grundstückseigentümer stichprobenartig prüft, ob der Winterdienst seinen Pflichten regelmäßig nachkommt.

A) Prüfen Sie den Vertrag mit dem Winterdienst, und zwar danach, ob die Verkehrssicherungspflichten vollständig übertragen wurden, und danach, ob die vereinbarten Leistungen den Vorgaben der Gemeindesatzung entsprechen.

 

B) Prüfen Sie die kommunalen Verordnungen bzw. Satzungen, ob eine vollständige Übertragung der Verkehrssicherungspflichten rechtlich zulässig ist.

 

C) Prüfen Sie stichprobenartig, ob der Winterdienst tatsächlich durchgeführt wird,und dokumentieren Sie diese Prüfungen. Dokumentieren Sie ebenfalls die Kommunikation mit dem Winterdienst.

 

Ansonsten kann immer nur gesagt werden, dass es bei der etwaigen Haftung auf den Einzelfall ankommt. Wie breit wurde geräumt oder gestreut? Trug die verletzte Person geeignetes Schuhwerk? Wann ist diese Person gestürzt? Hat es zu diesem Zeitpunkt noch geschneit bzw. geregnet? Wie lange dauerte zu diesem Zeitpunkt der Schnee bzw. der Regen an?

 

Wenn ein Mieter auf dem Grundstück stürzt, weil der Vermieter oder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihren Verkehrssicherungspflichten nicht nachgekommen sind, haftet der Vermieter aus dem Mietvertrag. Es kommt hier also gar nicht darauf an, ob der Vermieter selbst den Winterdienst durchführt oder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder ob entweder der Vermieter oder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Winterdienst beauftragt haben. Dies hat der BGH in einer neueren Entscheidung ausgeurteilt (Urteil vom 6.8.2025, Az. VIII ZR 250/23). Den entsprechenden Beitrag finden Sie hier.

 

Nun stellt sich weiter die Frage, ob der Vermieter auch haftet, wenn der Mieter vor dem Haus auf dem öffentlichen Gehweg stürzt und den Eigentümer aufgrund der öffentlichen Satzung die Streupflicht betrifft. Zum einen kann hier angenommen werden, dass sich die vertragliche Nebenpflicht aus dem Mietvertrag auch auf dieses öffentliche Straßenland bezieht. Es kann aber auch angenommen werden, dass das öffentliche Straßenland eben nicht zur Mietsache gehört, und deswegen der Vermieter hier nicht haftet. Urteile dazu sind bisher nicht veröffentlicht. Im Zweifel dürfte sich auch hier eine Haftung des Vermieters aus dem Mietvertrag ergeben.

 

Eine klare Aussage zur Haftung kann immer nur für den Einzelfall getroffen werden. Dazu gehört die Prüfung der entsprechenden Verträge, der Ergebnisse der Stichproben und der konkreten Situation auf dem Gehweg, dem Grundstück und auch dem Schuhwerk der gestürzten Person. 

 

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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