Bei der Abrechnung von Betriebskosten kann es sinnvoll und zweckmäßig sein, innerhalb von bestehenden Mietverhältnissen den vertraglich vereinbarten Abrechnungszeitraum zu ändern.

Kann eine vertragliche Vereinbarung vom Vermieter geändert werden?

Ja:

Nach einem Urteil des BGH v. 27.07.2011 (VIII ZR 316/10) kann der Abrechnungszeitraum einmalig verlängert werden, wenn eine einmalige Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung beabsichtigt ist und wenn alle Mieter der Verlängerung zustimmen.

Eine einvernehmliche Verkürzung des Abrechnungszeitraumes ist ebenfalls möglich, insoweit kann mit den Mietern beim Vorliegen eines sachlichen Grundes einmalig auch vereinbart werden, dass über ein Rumpfabrechnungsjahr abgerechnet wird und hiernach kalenderjährlich.

Und wenn nicht alle zustimmen?

Soweit kein Einverständnis aller Mieter vorliegt, ist die einseitige Verkürzung (nicht die Verlängerung!) des Abrechnungszeitraumes ebenfalls möglich unter der Voraussetzung, dass ein sachlicher Grund für die Anpassung des Abrechnungszeitraums vorliegt.

Als sachliche Gründe sind beispielsweise anerkannt:

• Die Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnungsweise, um eine einheitliche Abrechnung über Heizkosten und sonstige Nebenkosten zu ermöglichen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 07.05.2009 – 67 S 475/08); hier erfolgt die Umstellung zur Einsparung von Kosten;
• Die Anpassung des Abrechnungszeitraums zum Zwecke der Harmonisierung des Abrechnungsjahrs mit den Abrechnungszeiträumen der Leistungsträger (vgl. BGH, Urteil vom 27.07.2011 − VIII ZR 316/10);
• Hat ein Vermieter in einem Haus mehrere Wohnungen vermietet und in den Mietverträgen verschiedene Abrechnungszeiträume vereinbart, kann die Lage des Abrechnungszeitraums geändert werden, um die unterschiedlichen Abrechnungszeiträume aneinander anzugleichen.

Welche formellen Voraussetzungen sind zu erfüllen?

In formeller Hinsicht ist für die einseitige Veränderung des Abrechnungszeitraumes weiter erforderlich, dass dies dem Mieter vor dem Beginn der neuen (verkürzten) Abrechnungsperiode (aus Beweisgründen schriftlich) mitgeteilt wird, und zwar unter Angabe

• der Tatsache, dass die Lage des Abrechnungszeitraumes verändert wird,
• der Daten des Beginns und des Endes des neuen Abrechnungszeitraumes und
• der Gründe, aus denen sich das Vorliegen des sachlichen Grundes ergibt.

Dann wird zuerst das Rumpfjahr abgerechnet und dann beispielsweise kalenderjährlich.

TIPP für die Praxis!

Versuchen Sie eine Einigung mit allen Mietern. Wenn dies kurzfristig nicht erfolgreich ist, sollte den jeweiligen Mietern die Änderung des Abrechnungszeitraums wie oben beschrieben angekündigt werden. Auf der LEWENTO Akademie finden Sie hierzu praxisrelevante und verständliche Webinare. Durch GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH kompakt und klar vermittelt. In unserem Online Shop haben wir wichtige Dokumente zur Betriebskostenabrechnung.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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