Gerade in Zeiten steigender Preise und unerwartet hoher Ausgaben gehören Ergänzungen zum Wirtschaftsplan bzw. Sonderumlagen zum täglichen Geschäft des Wohnungseigentumsverwalters. Oftmals stellt sich hierbei die Frage, wann denn die Eigentümer, nach erfolgtem Beschluss, die Zahlungen auf den Weg bringen müssen bzw. wann die Gemeinschaft mit den Zahlungseingängen rechnen kann. Diese Frage hatte nun das Landgericht Karlsruhe zu entscheiden. 

Am 14.10.2021 findet eine Eigentümerversammlung statt, in der es um eine Sonderumlage für eine Baumaßnahme geht. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beschließt diese Sonderumlage, deren Einzahlung bis zum 15.11.2021 vorgesehen wird. Zu dem Zeitpunkt war die Schlussrechnung des Handwerkers noch nicht gestellt.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 10.11.2021 teilt eine Eigentümerin der WEG mit, dass ihre Zahlung erst 30 Tage nach Vorlage der Handwerker-Schlussrechnung, die das Vorhaben der WEG betrifft, erfolge. Sie zahlte also nicht, sodass die WEG eine auf Zahlung gerichtete Klage einreichte, die der Eigentümerin am 7.12.2021 zugestellt wird. Die Eigentümerin zahlt dann doch.

 

Sowohl die Gemeinschaft als auch die Eigentümerin erklären nun den Rechtsstreit für erledigt. Bei den Kosten des Rechtsstreits sind sie sich aber nicht einig, so dass doch weiter gestritten wird. Die Gemeinschaft meint, dass die Eigentümerin in Verzug war und daher die Kosten zu tragen hat. Die Eigentümerin sieht sich im Recht, denn der Fälligkeitstermin sei zu früh gewesen.

Dem ist das Landgericht Karlsruhe in zweiter Instanz nicht gefolgt. Die Eigentümerin hat die Kosten zu tragen.

 

Bei der Entscheidung über die Kosten, hat das Gericht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, wie die Kosten des Rechtsstreits zu verteilen sind. Billig heißt hier so viel wie „gerecht“ oder „angemessen“. Das Gericht muss hier im Wesentlichen den zu erwartenden Verfahrensausgang berücksichtigen, wenn nicht erledigt, hier also gezahlt wäre.

Hätte also die Gemeinschaft die Zahlungsklage gewonnen? Ja, denn die Eigentümerin war in Verzug mit der Zahlung.

 

Zunächst ist zwischen Fälligkeit und Verzug zu unterscheiden. Das LG Karlsruhe sagt: WEG-Sonderumlagen werden grundsätzlich erst durch die Beschlussfassung über die Erhebung der Sonderumlage und den anschließenden Abruf durch den Verwalter fällig. Dies sehen nicht alle so. Wenn kein Zahlungstermin bestimmt ist, dürfte die Zahlung sofort fällig sein. Aber darauf kam es hier nicht an, denn die Gemeinschaft hatte einen Fälligkeitstermin mitbeschlossen. Dieser Beschluss wurde auch nicht angegriffen, so dass es auch darauf nicht ankommt, ob dieser ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach (mal davon abgesehen, ist auch kein Grund ersichtlich, warum dies hier unwirksam sein sollte).

Für den Verzug ist zwar grundsätzlich neben der Fälligkeit der Forderung auch eine Mahnung erforderlich. Aber wenn ein „Mahnungssurrogat“ (juristisch für „Gleich“ oder Ersatz) vorliegt, tritt ebenfalls Verzug ein. Dies ist immer dann der Fall, wenn der Zahlungstermin nach dem Kalender bestimmt ist. Bei Mietzahlungen ist dies beispielsweise der Fall, diese sind zum 3. Werktag zu zahlen. Wenn der Mieter nicht zahlt, ist er im Verzug. In Verzug mit Betriebskostenabrechnungen kommt der Mieter meist erst nach einer Mahnung, denn hier ist die Fälligkeit nicht nach dem Kalender bestimmt.

In dem geschilderten Fall bestimmte der Beschluss der Eigentümerversammlung die kalendermäßige Fälligkeit der Sonderumlage. Die Eigentümer hatten bis zum 15.11.2021 die Zahlung zu veranlassen, ab dem Tag danach waren sie in Verzug.