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BGH kippt „Drei-Angebote-Regel“
27. März, 2026
Ein Beitrag von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Lassen Sie die Korken knallen
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 7/25) stellt klar, dass es keine generelle Pflicht zur Einholung mehrerer Vergleichsangebote bei Erhaltungsmaßnahmen gibt. Damit verabschiedet sich der BGH von einer Praxis, die in der Instanzrechtsprechung über Jahre nahezu als gesetzt galt.
Was war bisher üblich?
In vielen Verfahren wurde argumentiert: Ohne mindestens drei Vergleichsangebote entspreche ein Beschluss über Instandhaltungsmaßnahmen oder auch andere Dienstleistungen regelmäßig nicht ordnungsgemäßer Verwaltung – insbesondere oberhalb bestimmter „Bagatellgrenzen“.
Diese schematische Betrachtung hat der BGH nun ausdrücklich verworfen.
Warum gab es die 3 Angebote Rechtsprechung?
Wenn Wohnungseigentümer über eine Baumaßnahme oder eine sonstige Beauftragung eines Dienstleisters beschließen sollten, brauchen Sie eine ausreichende Tatsachengrundlage. Es wurde hier vielfach angenommen, dass diese ausreichende Tatsachengrundlage nur dann vorliegt, wenn die Wohnungseigentümer drei vergleichbare Angebote vergleichen konnten.
Der BGH hatte dies bereits für die Beauftragung von Sachverständigen und Rechtsanwälten gekippt und auch angekündigt, dass zur anderen Dienstleistung eine Entscheidung folgen würde.
Nun hat der BGH klargestellt, dass es keine starre Regel gibt, sondern es kommt – wie immer – auf den Einzelfall an. Es ist allein maßgebend, ob die Eigentümer auf Basis der vorliegenden Informationen eine vernünftige und wirtschaftliche Entscheidung treffen konnten. Diese Informationen müssen nicht zwingend Angebote sein. Daher entscheidet auch nicht die Anzahl der Angebote, sondern die Qualität der Entscheidungsgrundlage.
Was bedeutet das konkret?
Eine ordnungsgemäße Verwaltung liegt vor, wenn aus Sicht eines wirtschaftlich denkenden Eigentümers ausreichend Informationen vorhanden sind. Dabei spielen insbesondere folgende Faktoren eine Rolle:
• Art und Umfang der Maßnahme
• Dringlichkeit
• Marktsituation (Verfügbarkeit von Handwerkern)
• Erfahrungen mit dem Anbieter
• Prüfung durch den Verwalter
• Empfehlung von Fachplanern
„Bekannt und bewährt“ zählt
Der BGH erkennt ausdrücklich an, dass auch die langjährige Zusammenarbeit mit einem zuverlässigen Handwerksbetrieb eine ausreichende Entscheidungsgrundlage sein kann. Denn Qualität, Termintreue oder Verlässlichkeit bei Mängelbeseitigungen können für Eigentümer genauso wichtig sein wie der Preis. Diese Faktoren lassen sich bei bekannten Dienstleistern besser einschätzen.
Bedarf es nun wirklich keiner Vergleichsangebote mehr?
Ebenso wenig, wie ein Beschluss immer rechtswidrig ist, wenn keine drei Angebote eingeholt wurden, kann gesagt werden, dass es nun überhaupt keiner Vergleichsangebote mehr bedarf. Es bedarf weiterhin einer ausreichenden Tatsachengrundlage, damit die Eigentümer tatsächlich entscheiden können, welche Maßnahme durchgeführt werden soll, zu welchem Preis und von welchem Beauftragten.
Diese Tatsachengrundlage kann sich aus mehreren Angeboten ergeben, aber auch aus Empfehlungen oder Erfahrungen. Wenn tatsächlich nur ein Angebot vorliegt, ist es selbstverständlich, dass dieses Angebot objektiv geeignet und der Preis nicht überhöht ist.
Fazit
Der BGH verabschiedet sich von einer überformalisierten Praxis und rückt das Entscheidungsziel wieder in den Mittelpunkt: eine wirtschaftlich sinnvolle Maßnahme im Interesse der Gemeinschaft.
Die „Drei-Angebote-Regel“ ist damit nicht tot – aber sie ist nur noch eines von vielen möglichen Instrumenten, nicht mehr der Maßstab. Dies bedeutet im Einzelfall weniger Stress für die Verwalter.
Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
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