Eigenbedarfskündigungen ist zurzeit eines der heißen Themen. Viele Fälle enden vor Gericht. Die Kündigungen der Vermieter scheitern oft an der Begründung. Die Kündigung muss so begründet sein, dass der Mieter entscheiden kann, ob er sich gegen die Kündigung wehrt. Daher stellt sich immer wieder die Frage: Wie detailliert muss der Vermieter seine aktuellen Lebensumstände darstellen oder wie weit muss er die Hosen herunterlassen?

 

Das Landgericht Heilbronn hat in seinem Urteil vom 30. Oktober 2025 (Az. 3 S 12/25) herausgestellt: Für eine wirksame Eigenbedarfskündigung reicht eine oberflächliche Schilderung der persönlichen Lebensumstände des Vermieters nicht aus.

Ein Vermieter kündigte das Mietverhältnis seiner langjährigen Mieter mit der Begründung, er wolle nach einem Auszug und Renovierungsarbeiten selbst in die Wohnung ziehen. Er schrieb: „Ich selbst werde nach Ihrem Auszug und Abschluss der nötigen Renovierungsarbeiten das Wohnhaus beziehen. Auf Grund der räumlichen Trennung von meiner Frau und meiner jetzigen Wohnsituation und meines Alters ist die Kündigung unumgänglich.“

 

Das Amtsgericht Heilbronn hatte dem Vermieter zunächst Recht gegeben und die Mieter zur Räumung verurteilt – doch das Landgericht ist in der Berufungsinstanz anderer Ansicht.

 

Das Berufungsgericht sah die Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB nicht als erfüllt an. Das Gesetz verlangt bei einer Eigenbedarfskündigung zwingend, dass der Vermieter die Gründe für sein berechtigtes Interesse im Kündigungsschreiben nennt. Das hat nicht nur informativen Charakter – es ist eine rechtliche Wirksamkeitsvoraussetzung.

Der Vermieter selbst hatte aber nach Ansicht des Landgerichts keine Kündigungsgründe vorgetragen. Das Landgericht erkannte zwar an, dass die Kündigung nicht unzumutbar erschwert werden darf, dennoch muss es eine konkrete Begründung gegeben. Bloße Schlagworte oder Leerformeln reichen hier nicht aus. Das Gericht betont auch den oben genannten Zweck des Begründungserfordernisses, der Mieter muss entscheiden können, ob er sich gegen die Kündigung wehrt oder nicht. Das Gericht konnte zwar erkennen, dass der Vermieter selbst in die Wohnung einziehen will; die weiteren Angaben sah es aber als floskelhaft an. 

 

Kurz gesagt bedeutet das:

„Ich bin alt“, „ich lebe getrennt“, „meine Wohnsituation hat sich geändert“ — das sind bloße Wertungen ohne erkennbaren Bezug zur konkreten Wohnung. Derartige Aussagen reichen nicht aus, um eine Eigenbedarfskündigung zu begründen.

 

Ich halte das Urteil des Landgericht Heilbronn für überzogen, das Gericht überspannt hier die Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung. Der Vermieter wir selbst in die Wohnung einziehen und hat dies in der Kündigung auch erklärt, er hat auch erklärt, dass diese Entscheidung aus seinem Alter und seiner Wohnsituation beruht. Meines Erachtens führt es zu weit, wenn der Vermieter hier noch weiter „die Hosen herunterlassen“ muss. Er ist Eigentümer der Wohnung und kann aus seinem grundgesetzlich verbrieften Recht aus Art. 14 (Eigentumsgarantie) entscheiden, dass er die Wohnung auch selbst bewohnen möchte.

 

Das Urteil stärkt die Rechte von Mietern bei Eigenbedarfskündigungen. Auch wenn wir das Urteil für falsch halten, können wir nur empfehlen, die Gründe für den Eigenbedarf so detailliert wie möglich darzulegen, denn die Gerichte legen den Begriff der anzugebenden Kerntatsachen sehr weit aus.

 

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH