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Kostenverteilungsschlüssel ändern: BGH setzt erstmals klare Grenzen
30. Juli, 2026
Ein Beitrag von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Seit der WEG-Reform 2020 können Eigentümergemeinschaften ihren Kostenverteilungsschlüssel umfassend ändern – auch für Instandsetzungsmaßnahmen. Der Bundesgerichtshof hat den Gemeinschaften dabei bislang einen sehr weiten Ermessensspielraum zugestanden. Ein aktuelles Urteil setzt diesem Spielraum nun erstmals klare Grenzen (BGH, Urteil vom 24.4.2026, V ZR 50/25). In unserem Verwalter Talk ordnet Rechtsanwalt Michael Schmidt ein, was das für die Praxis bedeutet.
Der Fall: Miteigentumsanteile weichen dem Objektprinzip
In der betroffenen Gemeinschaft stand eine umfangreiche Sanierung der Heizungsanlage an. Bislang wurden die Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt – also entsprechend der Größe der jeweiligen Einheit. Dies entspricht auch dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel. Die Gemeinschaft beschloss stattdessen eine Umstellung auf das sogenannte Objektprinzip: Unabhängig von der Wohnungsgröße sollte künftig jeder Eigentümer den gleichen Betrag zahlen – bei Einheiten zwischen 40 und 250 Quadratmetern ein erheblicher Unterschied zur bisherigen Verteilung.
Die Entscheidung des BGH: nicht mehr nur Willkürprüfung
Bislang prüfte der BGH Beschlüsse der Gemeinschaft zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels im Wesentlichen auf Willkür. Mit dieser Entscheidung geht er einen entscheidenden Schritt weiter: Er stellt klar, dass ein Verteilungsschlüssel auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen kann, wenn er zwar nicht willkürlich, aber im Ergebnis unbillig ist. Konkret sei bei einer Heizungsanlage die Größe der Anlage und damit auch das Reparatur- und Kostenrisiko eng mit der Wohnungsgröße verknüpft – mehr Heizkörper bedeuten tendenziell höhere Kosten. Eine Gleichverteilung nach dem Objektprinzip führt in einem solchen Fall zu einer unangemessenen Belastung der kleineren Einheiten und ist daher unwirksam.
Was bedeutet das für die Praxis?
Das Objektprinzip bleibt grundsätzlich ein zulässiger Verteilungsschlüssel – es darf jedoch nicht angewendet werden, wenn dadurch signifikante und ungleichmäßige Kostenbelastungen entstehen. Eigentümergemeinschaften müssen bei der Wahl eines neuen Verteilungsschlüssels also künftig nicht mehr nur prüfen, ob einzelne Eigentümer willkürlich benachteiligt werden, sondern auch, ob die konkreten Auswirkungen des Schlüssels insgesamt angemessen sind. Der weite Ermessensspielraum, den der BGH in früheren Entscheidungen betont hatte, wird damit erstmals spürbar eingeschränkt.
Fazit für die Praxis
Wer eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels plant – insbesondere bei kostenintensiven Maßnahmen wie einer Heizungssanierung – sollte vorab genau prüfen, wie sich der neue Schlüssel auf die einzelnen Einheiten auswirkt. Eine formal zulässige Lösung wie das Objektprinzip kann im Einzelfall dennoch unwirksam sein, wenn sie zu spürbar unangemessenen Belastungen führt. Verwalter und Gemeinschaften tun gut daran, solche Beschlüsse künftig rechtlich absichern zu lassen, bevor sie gefasst werden.
Autor: Michael Schmidt - GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
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