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BGH-Urteil zum steckengebliebenen Bau: WEG muss unter Umständen auch Sondereigentum herstellen
05. März, 2026
Warum Wohnungseigentümergemeinschaften bei Bauträgerinsolvenz weitergehende Herstellungspflichten treffen können
Steigende Baukosten und wirtschaftliche Unsicherheiten führen zunehmend dazu, dass Bauträger in Insolvenz geraten. Für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) bedeutet dies nicht selten: Der Bau bleibt stecken. Doch wer ist in diesem Fall für die Fertigstellung verantwortlich? Mit dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil befasst – mit praxisrelevanten Folgen für Verwalter und Eigentümer.
Ausgangssituation: Bauträger insolvent – Bau nicht fertiggestellt
Wird eine Wohnung vom Bauträger erworben, erfolgt die Zahlung in der Regel nach Baufortschritt in mehreren Abschnitten. Kommt es dennoch zur Insolvenz des Bauträgers, kann es passieren, dass die Wohnanlage nicht vollständig fertiggestellt wird. In diesem Fall geht die sogenannte Erstherstellungspflicht auf die Wohnungseigentümergemeinschaft über.
Im konkreten Fall verlangte ein Wohnungseigentümer von der WEG die Fertigstellung des Sondereigentums – und erstritt hierzu sogar ein Urteil. Streitpunkt war jedoch, wie weit diese Verpflichtung reicht.
Streitfrage: Trennung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum
Traditionell wird im Wohnungseigentumsrecht strikt zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum unterschieden. Für das Gemeinschaftseigentum ist die WEG zuständig, für das Sondereigentum grundsätzlich der jeweilige Eigentümer.
Im entschiedenen Fall ging es unter anderem um Zwischenwände innerhalb einer Einheit. Diese stehen regelmäßig im Sondereigentum. Allerdings verlaufen durch diese Wände häufig Leitungen für Elektrik und Heizung – also Bestandteile, die für die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums erforderlich sind.
Die Entscheidung des BGH: Praktische Betrachtung statt strikter Trennung
Der BGH hat die bisher streng gehandhabte Trennung in diesem Kontext relativiert. Entscheidend sei, ob die Herstellung von Gemeinschafts- und Sondereigentum sinnvollerweise nur gemeinsam erfolgen könne. Ist eine getrennte Fertigstellung praktisch nicht möglich oder wirtschaftlich unsinnig, kann die WEG verpflichtet sein, auch Arbeiten am Sondereigentum mit ausführen zu lassen.
Damit stellt der BGH die praktische Umsetzbarkeit in den Vordergrund. Die Herstellungspflicht der WEG kann sich also auf Maßnahmen erstrecken, die formal dem Sondereigentum zuzuordnen sind, wenn sie untrennbar mit der Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums verbunden sind.
Wichtig: Wer trägt die Kosten?
Trotz dieser erweiterten Herstellungspflicht bleibt es bei der grundsätzlichen Kostenverteilung: Die Kosten für das Gemeinschaftseigentum tragen alle Eigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile. Die Kosten für das Sondereigentum hingegen muss der jeweilige Sondereigentümer allein übernehmen.
Praktisch bedeutet dies: Die WEG kann einen einheitlichen Auftrag vergeben, muss jedoch die Kosten im Innenverhältnis sauber aufschlüsseln. Gegebenenfalls ist ein Vorschuss des betroffenen Sondereigentümers erforderlich.
Handlungsempfehlung für Verwalter
Für Verwalter ist die Situation rechtlich wie wirtschaftlich anspruchsvoll. Ein steckengebliebener Bau verursacht laufende Kosten und birgt erhebliche Haftungsrisiken. Zugleich bewegen sich die Streitwerte häufig im sechs- oder sogar siebenstelligen Bereich – mit entsprechend hohen Prozesskosten.
Vor der Beschlussfassung sollte daher zwingend eine rechtliche Prüfung erfolgen. Insbesondere ist zu klären, welche Maßnahmen technisch notwendig sind und sinnvollerweise gemeinsam umgesetzt werden müssen. Ein ordnungsgemäßer Beschluss der Gemeinschaft kann langwierige Beschlussersetzungsverfahren und weitere Verzögerungen vermeiden.
Fazit: Mehr Verantwortung für die WEG – klare Planung ist entscheidend
Das Urteil des BGH schafft praxisnahe Klarheit: Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann bei einer Bauträgerinsolvenz weitergehende Herstellungspflichten des Sondereigentums treffen, wenn eine getrennte Fertigstellung nicht sinnvoll möglich ist. Gleichzeitig bleibt die Kostentrennung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestehen.
Für Verwalter bedeutet dies: sorgfältige Vorbereitung, klare Beschlussfassung und frühzeitige Einbindung spezialisierter Rechtsberatung. Denn Fehlentscheidungen können erhebliche finanzielle Folgen nach sich ziehen.
Autor: Rechtsanwalt Steffen Groß, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
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