Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass die in der Wohnung für Heizung und Warmwasser verbrauchte Energie durch einen Wärmezähler ermittelt wird, wenn eine verbundene Anlage vorhanden ist. Dies gilt bereits seit 2013. Aber erst im Jahr 2022 hat er BGH entschieden, welche Rechte Mieter in Bezug auf das Abrechnungsergebnis haben, wenn kein Wärmezähler verwandt wird.

Zum Thema Heizkostenverordnung finden Sie hier ein Video zur Fortbildung.

Was ist eine verbundene Anlage?

Eine verbundene Anlage ist dann gegeben, wenn die Heizungswärme und das warme Wasser in einer Anlage zur Verfügung gestellt werden. Dies ist bei vielen Zentralheizungsanlagen der Fall. 

Warum ist ein Wärmezähler nötig?

Bis 2013 war es möglich, die Heizkostenverbräuche durch Heizkostenverteiler an den Heizkörpern abzurechnen und die Warmwasserkosten anhand von Wasseruhren nach Verbrauch. Allerdings war eben nicht klar, welcher Anteil der Gesamtkosten auf die Heizung und welcher auf das die Wassererwärmung entfällt.

Damit diese Kosten nach dem konkreten Verbrauch der einzelnen Nutzer verteilt werden können (§ 6 Abs. 1 S. 1 HeizKV), muss daher auch der anteilige Verbrauch für das Warmwasser korrekt ermittelt werden. Dies funktioniert eben mit Wärmezählern. 

Was ist ein Wärmezähler?

Wikipedia: „Ein Wärmezähler (Wärmemengenzähler, WMZ, Messgerät für Wärmemenge) ist ein Messgerät zur Ermittlung der Wärmeenergie, welche Verbrauchern über einen Heizkreislauf zugeführt oder Wärmetauschern über einen Kühlkreislauf entnommen wird. Der Wärmezähler ermittelt die Wärmeenergie aus dem Volumenstrom des zirkulierenden Mediums und dessen Temperaturdifferenz zwischen Vorlauf und Rücklauf.“

Wann braucht er nicht eingebaut zu sein?

Eine Ausnahme von der Ermittlungspflicht mittels Wärmezählern ist dann gegeben, wenn die Ermittlung nur mit unverhältnismäßig hohem Kostenaufwand möglich ist.  Dieser Begriff knüpft an die regelmäßige Nutzungsdauer von Ausstattungen zur Verbrauchserfassung an. Die Unzumutbarkeitsgrenze ist dabei mittels eines Zehn-Jahres-Vergleichs zu ziehen. 

Welche Einsparungen tatsächlich möglich sind, ist schwer zu beurteilen. Oft wird hier von 15% ausgegangen und einer Preissteigerung von 5% pro Jahr. Die sich daraus ergebenden Kosten sind den Bau- und Wartungskosten gegenüberzustellen. Nun ja, die Praxis hat gezeigt, dass die Annahme der Kostensteigerung von 5% wohl nicht mehr zu halten ist. Ein Berufen auf diese Ausnahme dürfte also schwierig werden.

Eine weitere Ausnahme liegt bei einer Kompaktanlage vor, bei denen Heizkessel und Warmwasserbereiter eine von außen nicht zugängliche Einheit bilden. 

Was passiert, wenn der nicht eingebaut ist, mit der Abrechnung?

Der BGH hat am 12.1.2022 (Az. VIII ZR 151/20) entschieden, dass der Mieter bei einer zentralen verbundenen Heizanlage, die Wärme und Warmwasser bereitstellt, die gesamte Heiz- und Warmwasserabrechnung gem. § 12 Abs. 1 S. 1 Heizkostenverordnung (HeizKV) um 15 % kürzen darf, wenn der gesetzlich vorgeschriebene Wärmezähler zur Erfassung der Wärmemenge für die Warmwasserbereitung nicht vorhanden ist.

Begründet wird dies damit, dass dann eben keine ordnungsgemäße verbrauchsabhängige Abrechnung durchgeführt wurde. Dieses Kürzungsrecht kannten wir bisher nur, wenn überhaupt nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde, sondern nach Fläche oder umbautem Raum. Der BGH hat die Anwendbarkeit des § 12 HeizKV nun erweitert auf Abrechnungen für verbundene Anlagen oder Wärmezähler.

Fazit

Prüfen Sie, ob Sie Wärmezähler einbauen müssen! Gerade im Hinblick auf die extrem gestiegenen Energiekosten ist der Abzug von 15% durch die Mieter schmerzhaft.