Ein Beitrag von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Nicht nur für LEWENTO war ich in der letzten Woche wieder viel unterwegs. Auf dem Rückweg von den Mietrechtstagen in Berchtesgaden habe ich beim 10. Münchener WEG-Forum Halt gemacht. Vor meinem eigenen Vortrag zum Datenschutz in der WEG habe ich dem Vortrag von Frau Dr. Brückner (Vorsitzende Richterin am BGH) über ihre Rechtsprechung gelauscht und zum wiederholten Mal den Eindruck gewonnen, dass nicht nur rechtliche, sondern auch ganz praktische Erwägungen die Rechtsprechung leiten.

Noch einmal möchte ich daher das 3-Angebote-Urteil zum Gegenstand eines Beitrags machen. In diesem geht es vorwiegend um die Handlungspflichten eines Verwalters. Unseren Verwalter Talk mit MaBV-Nachweis zum Urteil finden Sie hier:

Frau Dr. Brückner sagt, dass das Ziel der ordnungsgemäßen Verwaltung ist, dass eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis beauftragt werden soll. Es bedarf einer ausreichenden Tatsachengrundlage für den Beschluss. Diese kann sich aus der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und den sonstigen Umständen des Einzelfalls ergeben. Diese Punkte sind aus der Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers und mit Augenmaß zu beurteilen.

Oftmals wird von einer Bagatellgrenze gesprochen, die bei 5% des Wirtschaftsplans liegt. Ist die Gesamtwirtschaftsplansumme 60 T€, so liegt diese Grenze bei 3.000 €. Bis zum Erreichen dieser Grenze (oder einer im Verwaltervertrag vereinbarten) kann der Verwalter nach eigenem Ermessen entscheiden. Hier soll es dann auch keiner drei Angebote bedürfen. Diese Grenze ist jedoch keine starre Grenze, so der BGH.

Als Anhaltspunkt können diese 5% aber verwendet werden. Bei einer derartigen Maßnahme reicht eine Durchsicht des einen Angebots durch den Verwalter aus. Das eine Angebot ist auf Plausibilität zu prüfen und ob es überteuert oder ungeeignet ist. Wenn letzteres der Fall ist, entspräche ein derartiger Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Wenn der Verwalter hier ohne Beschluss handelt, könnte eine Haftung in Betracht kommen.

Bei größeren Maßnahmen braucht die Gemeinschaft eine breitere Tatsachengrundlage, um ordnungsgemäß zu beschließen. Hier sind zu berücksichtigen:

-         Beratung durch Sonderfachleute (dann keine weitere Prüfung erforderlich)

-         Prüfung durch einen unabhängigen Externen

-         Dringlichkeit der Maßnahme

-         Handwerkermangel

-         Erfahrungen mit konkretem Dienstleister

o  Kenntnis der Anlage

o  Verhalten bei Mängeln

o  Verfügbarkeit

Nichts. Aus dem Urteil des BGH folgen keine Dokumentationspflichten. Aber in einem Anfechtungsprozess – und Sie, liebe Verwalter, wissen, wann einer droht – sollten diese Punkte vorgetragen werden können.

Wer hat welche Dienstleister wann gefragt? Welche Angebote wurden erteilt – mit welchen Bindungsfristen? Ist der beauftragte Dienstleister bekannt? Wie geht er mit Mängeln um? Kennt er die Anlage? Wann kann er anfangen und beenden?

Diese Angaben müssen aber weder in die Niederschrift noch in den Beschlusstext aufgenommen werden. Aber der Verwalter sollte wissen, was zu tun ist und was er getan hat.

Noch ein Hinweis in eigener Sache: Teilen Sie dies auch den Anwälten der GdWE im Anfechtungsprozess mit. Die Richter beurteilen eine Sache nur danach, was vorgetragen wird und wir können nur vortragen, was uns auch mitgeteilt wird.

Als Merksatz bleibt: Überteuerte und ungeeignete Angebote dürfen nicht beauftragt werden oder Grundlage eines Beschlusses sein. Ein (halbwegs) vernünftiger Wohnungseigentümer ist der Maßstab.

Führen Sie die Verwaltungsunterlagen umsichtig und informieren Sie Ihre Anwälte! Dann ist der Prozess schon halb gewonnen. Die andere Hälfte ergibt sich aus den Informationen zur Tatsachengrundlage für den Beschluss über die Erhaltungsmaßnahmen und die Beauftragung eines Dienstleisters.

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH