Eine Frage, die immer wieder diskutiert wird und sehr praxisrelevant ist, ob ich auch Zahlungen leisten muss, wenn ich Gegenforderungen habe. Kann ich dann nicht aufrechnen oder wenigstens ein Zurückbehaltungsrecht ausüben? Und wie ist das, wenn die Gegenansprüche sogar tituliert sind? Diese Fragen stellen sich auch Wohnungseigentümer, wenn es um Hausgeldforderungen geht. Ist es nicht ungerecht, wenn Eigentümer immer weiter Vorschüsse leisten müssen und nie eine Abrechnung erhalten? Und gilt das auch, wenn die Vorschüsse überhöht sind? Über derartige Fragen hatte der BGH zu entscheiden und schafft Klarheit zugunsten von Wohnungseigentümergemeinschaften. 

Bereits seit 2012 hatte es in der klagenden GdWE keine Jahresabrechnungen mehr gegeben. Für das Jahr 2019 hatte ein Eigentümer gegen die Verwaltung einen Titel erwirkt. Hinsichtlich der Abrechnungen seit 2020 stand ihm ein fälliger Anspruch gegen die Gemeinschaft zu. Dennoch rechneten weder der Verwalter (bis 2019) noch die Gemeinschaft (seit 2020) ab. Der Eigentümer behielt die Hausgeldvorschüsse zurück, um so Druck auszuüben, dass endlich abgerechnet wird. Die Gemeinschaft klagte auf Zahlung des Hausgeldes – und gewann vor dem Amts und Landgericht, das auch vom BGH bestätigt wurde. 

Der BGH entschied klar: Das Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) ist gegenüber einem Hausgeldanspruch grundsätzlich ausgeschlossen – und zwar auch dann, wenn Gegenansprüche rechtskräftig sind, z. B. im Hinblick auf die Abrechnungspflicht. 

Der BGH führt aus, dass das Zurückbehaltungsrecht i.S.d. § 273 BGB grundsätzlich unter dem Vorbehalt steht, dass sich aus der Natur des Schuldverhältnisses nicht etwas anderes ergibt. Genau dies ist hier der Fall. 

Die Vorschüsse nach Wirtschaftsplan bilden das Rückgrat der WEGLiquidität. Werden sie einbehalten, droht ein Kollaps des Versorgungssystems – von Heizung und Versicherung bis Instandhaltung. Gerade in einem Fall, wie diesem, wo alle Eigentümer jeweils fällige Ansprüche gegen die Gemeinschaft auf Abrechnung der Vorschüsse haben, muss das gelten. Wenn jeder Eigentümer die fälligen Hausgeldzahlungen zurückbehalten könnte, bräuchte keiner zu zahlen. Dies könnte zu Versorgungssperren führen oder zur Gefährdung des Versicherungsschutzes. 

Dies gilt auch grundsätzlich. Einer Einzelfallprüfung, ob diese spezielle Gemeinschaft tatsächlich von Liquiditätsengpässen betroffen ist, bedarf es nicht. Die ständige PrognoseBasis des Wirtschaftsplans erlaubt es nicht, bei jedem Hausgeldrückstand zu prüfen, ob die WEG gerade liquiditätstechnisch gefährdet ist. Die Höhe der Hausgeldvorschüsse beruhe auf einer Prognoseentscheidung, die Gemeinschaft haben insoweit ein Ermessen ausgeübt. Dieses kann nicht durch ein Zurückbehaltungsrecht unterlaufen werden. 

Das bedeutet, auch wenn hier überhöhte Vorschüsse beschlossen wurden, müssen die Eigentümer zahlen. Wenn ein Eigentümer mit der Prognoseentscheidung nicht einverstanden ist, bleibt ihm das Anfechtungsrecht. Dann prüft ein Gericht, ob der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. 

Anders ist es, wenn rechtskräftig entschiedene Gegenansprüche, die auf Zahlungen gerichtet sind, bestehen. Hier kann aufgerechnet werden, so der BGH. Das Finanzierungssystem sei hier nicht gefährdet. In einem solchen Fall könne kein Streit über die Gegenforderung entstehen. Das Zurückbehaltungsrecht stehe der Aufrechnung nicht gleich, denn bei der Zurückbehaltung geht es um ein Druckmittel, nicht um ein Erfüllungssurrogat (wie bei der Aufrechnung – wenn aufgerechnet wird, wird mit der Aufrechnung die Hauptforderung erfüllt). 

Grundsätzlich sind die laufenden Hausgelder zu zahlen. Die einzige Ausnahme bilden die rechtskräftig titulierten Gegenforderungen in Form von Zahlungsforderungen, mit denen kann aufgerechnet werden. 

Aufrechnungen mit anderen Ansprüchen oder Zurückbehaltungsrechte sind ausgeschlossen, wenn es um die Zahlung der Hausgelder geht. 

Gemeinschaften ist zu empfehlen, nicht zu lange mit der Geltendmachung der laufenden Hausgeldvorschüsse zu warten. Hier droht unter Umständen eine Haftung des abwartenden Verwalters. 

Eigentümern ist empfehlen, die Ansprüche auf Abrechnung gerichtlich durchzusetzen und dann eben auch zu vollstrecken. 

Das Urteil stärkt die Eigentümergemeinschaften und setzt klare Grenzen für Eigentümer. Wer seine Abrechnung einfordert, muss diesen Anspruch aktiv durchsetzen – er darf ihn nicht gegen laufende Zahlungen „einfach so verrechnen“. Und die GdWE bekommt Rückendeckung, wenn es um Liquiditätssicherung im Alltag geht. 

 

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH