Ein Beitrag von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Wohnungen sind europaweit in Ballungsgebieten teilweise schwer zu bekommen und der Wohnungsmarkt wird durch die Kurzzeitvermietung -insbesondere über spezialisierte Portale- zusätzlich unter Druck gesetzt. Die EU hat diese Problematik aufgegriffen und eine Verordnung erlassen - Verordnung (EU) 2024/1028- die einheitliche Regeln für Kurzzeitvermietung schaffen soll.

Was ist zu erwarten, wen betrifft die Verordnung, ab wann gelten die Vorgaben?

Mit der Verordnung (EU) 2024/1028, die ab 20.5.2026 in allen EU-Mitgliedstaaten verbindlich gilt, hat die Europäische Union erstmals einheitliche Regeln für die Kurzzeitvermietung aufgestellt. Hintergrund der Verordnung ist der europaweit schnell zunehmende Umfang von Dienstleistungen zur Kurzzeitvermietung, der den Wohnungsmarkt belastet.

Inhaltlich wird durch die Verordnung ein System zum digitalen Datenaustausch zwischen Behörden und Online-Plattformen eingeführt. Durch das System soll die öffentliche Hand in die Lage versetzt werden, Kurzzeitvermietungen über Online-Plattformen insbesondere zu touristischen Zwecken zu regulieren und diesbezüglich bereits lokal bestehendes Recht durchzusetzen.

Wohnraumschutzgesetze oder Zweckentfremdungssatzungen, deren Durchsetzung durch die EU-Verordnung erleichtert werden sollen, bestehen aktuell bereits z.B. in Berlin, in Gestalt des Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG), wonach das Angebot von Wohnraum als Ferienwohnung eine Registrierungsnummer und eine Genehmigung erfordert, oder in Baden-Württemberg, wo ein Zweckentfremdungsgesetz existiert, das Städte dazu ermächtigt, eigene Satzungen zur Regelung von Genehmigungs- und Registrierungspflichten zu erlassen.

1.    Registrierungspflicht für Vermieter

In Gebieten, in denen eine Registrierungspflicht vorgesehen ist, müssen Anbieter von Kurzzeitunterkünften sich bei der lokal zuständigen Behörde im Rahmen eines Registrierungsprozesses registrieren und erhalten für die zu vermietende Einheit eine Registrierungsnummer, die bei Vermietungsinseraten über Online-Plattformen zwingend anzugeben ist. Das Registrierungsverfahren soll Vermietern online zur Verfügung gestellt werden und unentgeltlich oder zu einem geringen Kostenaufwand (maximal Kosten des Verwaltungsverfahrens) möglich sein.

2.    Pflichten für Online-Plattformen

Online-Plattformen, die es Gästen direkt ermöglichen, entgeltlich Fernabsatzverträge mit Gastgebern über Kurzzeitunterkünfte abzuschließen, wie z.B. Airbnb, Booking.com, Expedia Group oder TripAdvisor dürfen nur noch Angebote mit gültiger Registrierungsnummer zulassen und müssen monatlich ihre Tätigkeitsdaten digital an die zentral zuständige öffentliche Stelle übermitteln. Nicht in den Anwendungsbereich der Verordnung fallen Internetseiten o.ä., über die keine direkten Transaktionen zwischen Gästen und Anbietern von Unterkünften abgewickelt werden (z.B. bloße Anzeigenportale).

3.    Datenaustausch

Es wird ein standardisierter, digitaler Datenaustausch über einen zentralen Zugangsort geschaffen. Lokale Behörden sollen die Tätigkeitsdaten der Online-Plattformendarüber automatisiert erhalten und auswerten können

4.    Durchsetzung von Diskriminierungsverboten

Es sollen nationale Zuständigkeiten zur Durchsetzung von Verboten ungerechtfertigter herkunftsbezogener Diskriminierungen eines Kunden innerhalb des EU-Binnenmarkts nach der EU-Dienstleistungsrichtlinie 2006/123/EG geregelt werden.

Aktuell befindet sich in Deutschland der Entwurf des Gesetzes für die Durchführung der EU-Verordnung zum Datenaustausch bei Kurzzeitvermietung (KVDG), in der Umsetzung. Im Gesetzentwurf ist im Einzelnen folgendes vorgesehen:

Die Bundesnetzagentur wird in der Gesetzesbegründung als zentrale digitale Zugangstelle benannt, an welche Online-Plattformen ihre Buchungsdaten zu Kurzzeitunterkünften übermitteln. Von dort können sich die zuständigen Landesbehörden (z.B. Wohnungsämter) die Informationen über Gastgeber und Einheiten abrufen.

Außerdem stellt die Bundesnetzagentur den Statistikämtern Daten zur Erstellung von Statistiken zur Verfügung.

Die Bundesnetzagentur wird auch als zuständige Behörde für die Durchsetzung von Diskriminierungsverboten und zur zugehörigen Bußgeldbehörde benannt. Insoweit dürfen Online-Plattformbetreiber den Zugang zu den angebotenen Leistungen nicht von diskriminierenden Bestimmungen abhängig machen, die die Staatsangehörigkeit oder den Wohnsitz von Plattformnutzern betreffen.

Die EU-Verordnung betrifft durch die Pflicht zur regelmäßigen Datenübermittlung in erster Linie Online-Plattformen, die neben der Datenübermittlung z.B. auch Pflichten zur Gestaltung ihrer Online-Schnittstellen und zur stichprobenweisen Überprüfung der Gültigkeit von Registrierungsnummern treffen. Jeweilige Zuwiderhandlungen sind bußgeldbewährt.

Landesbehörden sind dann betroffen, wenn sie für Gebiete zuständig sind, die aufgrund entsprechender landesrechtlicher Regelungen ein Registrierungsverfahren vorsehen. In diesem Fall werden die Behörden von der Bundesnetzagentur in einer veröffentlichten Zuständigkeitsliste geführt und können ihrerseits Daten zu Kurzzeitvermietungen von der Bundesnetzagentur abrufen. Eine Verpflichtung zur Einrichtung eines Registrierungsverfahrens ergibt sich für Kommunen aufgrund der EU-Verordnung allerdings nicht und ist damit auch im Gesetzentwurf zum KVDG nicht vorgesehen.

Vermieter von Ferienwohnungen sind von der EU-Verordnung nur dann betroffen, wenn sie in einem Gebiet vermieten, für die ein Registrierungsverfahren gilt. In diesem Fall muss die für die angebotene Einheit vergebene Registrierungsnummer bei Inseraten an den Online-Plattformbetreiber mitgeteilt werden. Vermieter außerhalb eines Gebiets, für das ein Registrierungsverfahren eingerichtet wurde, können Kurzzeitunterkünfte weiterhin wie bisher ohne Registrierungsnummer anbieten.

Für den Verwalter ergibt sich aus der EU-Verordnung unmittelbar kein Handlungsbedarf, weil er nicht Adressat von Pflichten- oder Empfänger von Daten der Bundesnetzagentur ist. Möglicherweise ist aber damit zu rechnen, dass Behörden zukünftig schneller eingreifen, wenn Wohnungen unerlaubt als Ferienwohnungen vermietet werden, womit Beschwerden über Beeinträchtigungen durch unerlaubte Untervermietung innerhalb von Hausgemeinschaften künftig möglicherweise einfacher belegbar werden.

Soweit der Verwalter mit der selbstständigen Vermietung von Ferienwohnungen in Gebieten, für die eine Registrierungspflicht besteht, beauftragt ist, muss der Verwalter bei Vermietungsanzeigen über Online-Portale zwingend die Registrierungsnummer der angebotenen Einheit angeben. Da die Registrierungsnummer mit personenbezogenen Daten des Vermieters verknüpft ist, sollte der Prozess der Offenlegung an Online-Plattformen datenschutzrechtlich in entsprechenden Dokumentationen wie Datenschutzhinweisen und internem Verfahrensverzeichnis abgebildet sein.

Die EU-Verordnung verpflichtet Mitgliedstaaten oder Kommunen nicht dazu Registrierungsverfahren einzurichten, sondern regelt lediglich die digitale Ausgestaltung von lokal bereits eingerichteten Verfahren. Für Vermieter von Kurzzeitunterkünften ändert sich deswegen im Wesentlichen nichts. Vorteile ergeben sich für den Vermieter ggf. dadurch, dass in der EU-Verordnung vorgesehen ist, Registrierungsverfahren digital und (möglichst) kostenlos anzubieten. Für Verwalter könnten sich im Zuge des Datenaustauschs zwischen Online-Plattformen und Behörden möglicherweise mittelbare Vorteile durch die bessere Nachweisbarkeit von unerlaubten Nutzungen ergeben.

Autorin: Tanja Zerull, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH